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Hallazgos

Qué hemos encontrado

La actualización catastral era necesaria y la revisión ciudadana no cuestiona su enfoque multipropósito. Lo que se revisa es que la información física y económica represente las condiciones reales de cada predio, que las zonas agrupen realidades verdaderamente comparables y que cada decisión sea trazable y reproducible. El impuesto predial hizo visible un problema anterior: la calidad de la base física y económica con la que se produjeron los avalúos.

• Valores de terreno que no responden a la dinámica inmobiliaria del municipio: según la Resolución 15-000-0199-2025, el terreno oficial va de $5.000 a $650.000/m², y los dos valores más altos ($550.000 y $650.000/m²) no cuentan con una memoria de investigación económica pública que explique y localice las evidencias que los sustentan.
• Ninguna de las cinco variables físicas sostiene la delimitación: las Zonas Homogéneas Físicas se definen con uso del suelo, influencia vial, servicios públicos, topografía y norma urbanística. La influencia vial y los servicios públicos quedaron con valores iguales o casi iguales en la mayoría de las subzonas: al no variar, no diferencian zonas ni explican sus límites, pese a que la periferia tiene vías sin pavimentar, sin andenes o con servicios deficientes. El uso del suelo y la norma urbanística se derivan del Esquema de Ordenamiento Territorial del municipio, cuya reglamentación de uso del suelo urbano data de septiembre de 2002: un instrumento desactualizado, que no era insumo válido para caracterizar el territorio en 2025. Queda solo la topografía, que por sí sola no permite delimitar subzonas físicas ni zonas homogéneas; y aun así se aplicó mal, porque dentro de una misma subzona física conviven terrenos planos y pendientes altas.
• 38 predios que figuran en dos zonas homogéneas al mismo tiempo y 6 casos en que la cartografía y el Registro 2 se contradicen.
• El componente de construcción no es reproducible: la Resolución No. 15-000-0219-2025 de 2025 definió un catálogo de tipologías constructivas con sus valores por m². Al revisar las bases catastrales, esas tipologías no aparecen: el ejercicio se desarrolló sobre todos los predios del municipio y en ninguno fue posible establecer cómo se caracterizó la construcción ni en qué tipología quedó clasificada. Menos aún los avalúos de construcción registrados coinciden con los valores de las tipologías definidas en la resolución, lo que evidencia un error de la mayor importancia en la aplicación de este componente.