DOCUMENTO TÉCNICO
REESTRUCTURACIÓN DEL COMPONENTE FÍSICO Y ECONÓMICO DE LA ACTUALIZACIÓN CATASTRAL URBANA DE ÚMBITA POR PARTE DE LA COMISIÓN TÉCNICA
Estado del documento: Documento técnico terminado. El componente físico —89 Subzonas Técnicas y 16 Zonas Homogéneas— fue desarrollado por la Comisión Técnica y validado en mesa técnica con la Administración Municipal. Sobre esa estructura se acordaron por consenso los valores del componente económico, de terreno y de construcción. Las cifras constituyen la propuesta de la Comisión Técnica, avalada por la mesa, y se someten a revisión y radicación ante el IGAC.
EQUIPO TÉCNICO
Ing. Oscar Fernando Cante · Miembro de la Comisión Técnica delegado por la Veeduría Ciudadana
Tnlgo. Iván Mauricio Cruz · Miembro de la Comisión Técnica delegado por la Veeduría Ciudadana
Ing. Juan Vicente Jiménez · Secretario de Planeación Municipal de Úmbita
Úmbita, Boyacá · Julio de 2026
| Sección | Contenido |
|---|---|
| Resumen ejecutivo | Síntesis de hallazgos y resultado de la fase física. |
| 1. Catastro multipropósito | Finalidad pública y necesidad de información confiable. |
| 2. Antecedentes | Actualización, vigencia, Mesa de diálogo con el IGAC y conformación de la Comisión Técnica. |
| 3. Diagnóstico integral | Mercado, base oficial, falta de homogeneidad y variables físicas. |
| 4. Componente físico | Criterios, reconstrucción de 89 Subzonas Técnicas y definición de dieciséis zonas propuestas. |
| 5. Componente económico | Antecedente, condición de inicio, metodología y tablas sin valores. |
| 6. Conclusiones y solicitudes | Resultados, posición técnica y requerimientos al IGAC. |
| Anexos | Catálogo de SZT, valores oficiales y fuentes. |
Principio central: La zonificación física debe aprobarse antes de asignar valores: si se agrupan predios que no son comparables, cualquier tarifa aplicada sobre esa agrupación reproduce y amplifica el error.
Resumen ejecutivo
La actualización catastral urbana de Úmbita entró en vigencia fiscal el 1 de enero de 2026. La revisión por parte de la Comisión Técnica no cuestiona la necesidad de actualizar el catastro ni su enfoque multipropósito. El problema identificado es que la estructura física, económica y constructiva utilizada para producir los nuevos avalúos no guarda correspondencia suficiente con la realidad territorial, social y de mercado del municipio.
La Resolución 15-000-0199-2025 de IGAC aprobó diez Zonas Homogéneas Geoeconómicas con valores de terreno entre $5.000 y $650.000 por metro cuadrado. De acuerdo con la investigación documental de mercado adelantada por el componente técnico de esta veeduría, a partir de las compraventas urbanas registradas en el periodo 2021–2023, los valores oficiales del Avaluó Catastral de la mayoría de los predios se ubican por encima de las operaciones de compraventa observadas en dicho periodo.
La debilidad de proceso realizado por la entidad no se limita solo al nivel de las tarifas, 38 predios figuran en dos zonas homogéneas y seis presentan contradicción entre el mapa y el Registro. En el componente constructivo, la tipificación aparece en cero para la totalidad de las unidades y 1.639 registros tienen puntaje cero; solo 20 de 197 predios de una unidad constructiva se aproximan a alguna tipología publicada. En contraste, el terreno sí reproduce de manera exacta la fórmula del avalúo en 136 de 139 lotes examinados. Por ello, la corrección debe empezar por la delimitación de las zonas que alimentan el cálculo.
La caracterización física desarrollada por el IGAC también presenta un defecto decisivo. La metodología emplea 5 variables: uso del suelo, influencia vial, servicios públicos, topografía y norma urbanística. En la resolución, las vías se declaran pavimentadas y los servicios completos en todas las subzonas definidas; en la cartografía, los servicios permanecen iguales en 54 de 56 polígonos. Al neutralizar dos variables, la delimitación descansa en las restantes, especialmente en la topografía. Sin embargo, dentro de una misma zona se agruparon terrenos planos, inclinados y empinados, incluso con usos y restricciones incompatibles.
Como respuesta, la Comisión Técnica reconstruyó el componente físico en 89 Subzonas Técnicas y definió 14 agrupaciones territoriales que reconocen la dinámica urbana, distintas actividades comerciales, el corredor peatonal, la Plaza de Mercado, las áreas residenciales, las urbanizaciones VIS, los equipamientos, la estación de servicio, la periferia y los suelos con restricciones. El componente físico se presenta para revisión y aprobación como condición previa para continuar la asignación económica. El capítulo económico estructura la nueva propuesta de valores con sus principios, incluye la revisión de las tipologías constructivas y sus precios.
1. CATASTRO MULTIPROPÓSITO Y FINALIDAD DE LA REVISIÓN
1.1 El catastro como servicio público
El catastro multipropósito integra información física, jurídica y económica de los predios y sirve a la planeación, el ordenamiento territorial, la seguridad jurídica, la gestión ambiental y la administración fiscal. Su valor público depende de que la información sea completa, actualizada, coherente y verificable.
La Resolución IGAC 1040 de 2023 establece que los valores comerciales y los avalúos deben corregir disparidades producidas por cambios físicos, variaciones de uso, condiciones locales del mercado y otros factores territoriales. Por tanto, una actualización no puede limitarse a aplicar una tarifa: debe demostrar que las zonas representan condiciones comparables y que los valores se soportan en el mercado real.
Fuente normativa: Resolución IGAC 1040 de 2023 y considerandos de la Resolución 15-000-0199-2025.
1.2 Objeto del documento
El informe documenta los hallazgos técnicos del modelo vigente y presenta la reestructuración física elaborada por la Comisión Técnica de la Veeduría Ciudadana y la Secretaría de Planeación Municipal. Su propósito es sustentar ante la comunidad y el IGAC por qué las zonas actuales deben revisarse y cuál es la estructura territorial que se propone como base del nuevo análisis económico presentado en la fase siguiente de este capítulo.
- Explicar de manera pública las inconsistencias de la actualización urbana.
- Demostrar que las zonas vigentes no reúnen condiciones físicas ni socioeconómicas homogéneas.
- Presentar la reconstrucción en Subzonas Técnicas y Zonas Homogéneas propuestas.
- Presentar una nueva propuesta de reestructuración del modelo catastral urbano en sus dos componentes: el físico, desarrollado en 89 Subzonas Técnicas y 16 zonas territoriales, Homogéneas y el económico, cuya asignación de valores se incorporará con el acta de la mesa de validación.
2. ANTECEDENTES INSTITUCIONALES Y MESA DE DIÁLOGO- VEEDURÍA CIUDADANA
| Fecha | Actuación | Resultado |
|---|---|---|
| 13-mar-2025 | Resolución 15-000-0032-2025 | Inicio de la actualización catastral urbana y rural. |
| 24-dic-2025 | Resolución 15-000-0199-2025 | Aprobación de valores comerciales urbanos. |
| 24-dic-2025 | Resolución 15-000-0219-2025 | Clausura del proceso urbano. |
| 1-ene-2026 | Entrada en vigencia fiscal | Aplicación de los nuevos avalúos urbanos. |
| 11-abr-2026 | Conformación Veeduría | Se consolido la mesa de Dialogo de la veeduría ciudadana |
| 22-jun-2026 | Mesa de diálogo en Tunja | Acuerdo para revisar componentes físico y económico. |
| 24-jun-2026 | Comunicado 007 | Información pública de acuerdos y conformación del equipo técnico. |
2.1 Acuerdo de reestructuración del proceso catastral
En la Mesa de diálogo desarrollado en la dirección departamental en la ciudad de Tunja, el 22 de junio de 2026 participaron el IGAC, la Administración Municipal y la Veeduría Ciudadana. En ese espacio la Veeduría expuso los hallazgos y errores identificados en la actualización catastral adelantada por el IGAC. Como resultado, el IGAC aprobó la conformación de una Comisión Técnica encargada de elaborar el documento que soporte técnicamente la reestructuración del proceso en sus componentes físico y económico.
El presente documento constituye ese soporte técnico. La labor de la Comisión Técnica se concentró primero en el componente físico, porque las condiciones territoriales son la base sobre la cual se investiga el mercado y se asignan los valores; sobre esa estructura se construye la propuesta económica. Las 16 zonas contenidas en este documento corresponden a la propuesta definida por la Comisión Técnica y se someten a revisión y aprobación como parte de la reestructuración.
Fuente: Comunicado 007 de la Veeduría Ciudadana, 24 de junio de 2026, y memoria de la Mesa de diálogo del 22 de junio de 2026.
2.2 Conformación de la Comisión Técnica
En cumplimiento del acuerdo de la Mesa de diálogo, se conformó el equipo encargado de estructurar y sustentar la revisión técnica. La participación combina la representación de la Veeduría Ciudadana y el acompañamiento institucional de la Secretaría de Planeación Municipal.
| Integrante | Representación | Responsabilidad dentro del proceso |
|---|---|---|
| Ing. Oscar Fernando Cante | Veeduría Ciudadana de Úmbita | Delegado de la Comisión Técnica; análisis, estructuración y diseño de la propuesta. |
| Tnlgo. Iván Mauricio Cruz | Veeduría Ciudadana de Úmbita | Delegado de la Comisión Técnica; revisión de soportes y articulación con la comunidad. |
| Ing. Juan Vicente Jiménez | Secretaría de Planeación Municipal de Úmbita | Secretario de Planeación; acompañamiento institucional, territorial y técnico. |
Mesa de diálogo con el IGAC, la Administración Municipal, la Veeduría y la comunidad.
Fuente: archivo de la Comisión Técnica, 22 de junio de 2026.
3. DIAGNÓSTICO INTEGRAL DEL MODELO VIGENTE
3.1 Los valores no responden a la dinámica inmobiliaria de Úmbita
Aunque la propuesta de nuevos valores corresponde a la fase económica posterior, el diagnóstico del problema está documentado y forma parte de los hallazgos. Para hacer comparables predios de tamaños distintos, las referencias económicas del expediente se expresan por metro cuadrado.
De acuerdo con la investigación documental adelantada por el componente técnico —a partir de las compraventas urbanas registradas para el periodo 2021–2023—, se identificaron 82 transacciones, asumidas por la Comisión Técnica como el universo observable del mercado formal reciente. La distribución anual fue de 10 operaciones en 2021, 37 en 2022 y 35 en 2023; 54 fueron clasificadas como ventas plenas y 28 como operaciones parciales.
Soporte: Ventas_Urbanas_Master_v2.xlsx, hoja de consolidación y clasificación de transacciones urbanas 2021–2023; investigación documental del componente técnico de la Mesa.
Gráfico 1. Compraventas registradas y cotas económicas del expediente técnico.
Fuente: expediente técnico de la Mesa y Ventas_Urbanas_Master_v2.xlsx. Todas las referencias económicas se expresan por m².
Los valores derivados del expediente sitúan el valor central alrededor de $72.000/m², el percentil 75 cerca de $118.000/m² y el máximo observado en $496.000/m². El valor de $650.000/m² asignado a la ZHG 001 supera la totalidad de las observaciones del periodo. Las ZHG 002 y 001, con $550.000 y $650.000/m², se ubican incluso por encima del extremo observado.
Soporte comparativo: Ventas_Urbanas_Master_v2.xlsx y Tabla 2 de la Resolución 15-000-0199-2025. Las cifras se usan para diagnosticar el modelo vigente; no constituyen nuevos valores propuestos.
Gráfico 2. Valores oficiales de terreno frente a las cotas reportadas por el mercado urbano.
Fuente: Resolución 15-000-0199-2025 y expediente técnico de la Mesa.
3.2 Desproporción frente a la jerarquía urbana y la capacidad económica local
Los valores adoptados sitúan parte del suelo urbano de Úmbita en rangos que requieren una demanda intensa, rentas comerciales sostenidas y una dotación urbana superior a la existente. Úmbita es un municipio de sexta categoría y economía predominantemente campesina; no cuenta con hospital de mediana complejidad, educación superior, vías pavimentadas de acceso al municipio, terminal de transporte ni centros comerciales que produzcan una dinámica inmobiliaria semejante a la de cabeceras de mayor jerarquía regional.
El comercio local se compone principalmente de establecimientos de escala barrial y servicios cotidianos. La centralidad del parque y el funcionamiento semanal de la Plaza de Mercado generan diferencias internas que deben reconocerse, pero no justifican por sí solos trasladar al suelo valores propios de mercados con mayor demanda, densidad y capacidad de pago.
Pregunta técnica al modelo vigente: Si la investigación económica de IGAC era acorde con la actualidad inmobiliaria de Úmbita, el expediente debe mostrar qué transacciones, ofertas o rentas sustentaron valores de $550.000 y $650.000 por m² y cómo fueron localizadas en zonas físicamente homogéneas, sin embargo, este soporte no ha sido sustentado.
Soporte: base predial urbana de la actualización con vigencia 2026, procesada por el componente técnico de la Mesa; Informe de objeción catastral urbana de Úmbita.
3.3 Efecto fiscal y origen de la inconformidad ciudadana
Con la vigencia 2026, el avalúo urbano agregado ascendió a $88.084.119.000. La aplicación inmediata de esa nueva base produjo incrementos sustanciales en las liquidaciones del impuesto predial y se convirtió en el detonante de la inconformidad ciudadana. El efecto no puede analizarse únicamente como un problema tributario: el impuesto refleja una base catastral cuyo soporte físico y económico debe ser técnicamente correcto, debemos aclarara el impacto en temas de Renta, Patrimonio, subsidios , costos notariales y de registro y demás variables que genera afectación a la ciudadanía umbitana.
La capacidad de pago no reemplaza el valor de mercado ni debe utilizarse para manipularlo. Sin embargo, cuando el avalúo se separa de la realidad inmobiliaria de un municipio campesino, el impacto fiscal evidencia la magnitud social del error y obliga a revisar el modelo que lo originó.
3.4 Inconsistencias internas de la base oficial
El procesamiento de los registros oficiales de la actualización —Registro 1, Registro 2 y cartografía— identificó contradicciones que impiden reproducir de manera integral el modelo y confirman la necesidad de revisión.
Soporte: Auditoría de la propuesta de ZHF y Validación de ZHF frente a la Resolución 15-000-0199-2025, elaboradas a partir del Registro 1, Registro 2 y la cartografía oficial disponible.
| Hallazgo cuantificado | Evidencia encontrada | Implicación |
|---|---|---|
| 38 predios | Figuran oficialmente en dos zonas homogéneas al mismo tiempo. | No existe asignación física precisa. |
| 6 predios | El mapa y el Registro 2 se contradicen entre sí. | La tarifa aplicada no puede verificarse solo con la cartografía. |
| 100 % | El campo TIPIFICACION del Registro 2 urbano aparece en cero en todas las unidades constructivas. | No se identifica la tipología aplicada a cada construcción. |
| 1.639 registros | El campo PUNTAJE aparece en cero. | Falta uno de los insumos de clasificación constructiva. |
| 20 de 197 predios | En predios de una unidad constructiva, solo esos casos se aproximan a una tipología publicada en la Tabla 3. | El valor de construcción no es reproducible con los parámetros publicados. |
| Casos con 0 m² | El geovisor reporta cero área construida mientras la base carga avalúos de construcción. | Las fuentes oficiales se contradicen. |
| 136 de 139 lotes | El terreno reproduce exactamente: 60 % × área × tarifa de la zona. | La delimitación y la tarifa de zona controlan directamente el avalúo del terreno. |
Conclusión: El componente de construcción no puede reproducirse con los campos publicados; el componente de terreno sí. Por eso la corrección debe empezar por sanar la delimitación de las zonas y la relación entre cada predio y su tarifa.
3.5 Las zonas homogéneas no correspondían técnicamente a zonas homogéneas
El examen zona por zona de la Resolución 15-000-0199-2025 muestra agrupaciones que contradicen el principio de homogeneidad. Predios con topografía, función urbana, accesibilidad, uso y restricciones distintas recibieron un mismo tratamiento económico; al mismo tiempo, realidades territoriales evidentes quedaron diluidas en zonas ordinarias.
| Zona vigente | Contradicción territorial | Consecuencia |
|---|---|---|
| ZHG 001 | Agrupó la subzona 001 plana con la subzona 002, catalogada por el propio IGAC como empinada, y asignó a ambas $650.000/m². | La ladera recibe el valor máximo como si tuviera la misma aptitud y costos de desarrollo del terreno plano. |
| ZHG 003 | Incluyó subzonas de pendiente fuerte caracterizadas con normas de alta densidad residencial (DRAD/ARD), pese a la tipología unifamiliar y de autoconstrucción observada. | La norma atribuida y la capacidad física de densificación no corresponden con el territorio. |
| ZHG 006–008 | Incorporó polígonos descritos como lotes urbanizables no urbanizados con vías pavimentadas y servicios, aunque en campo son predios agrícolas activos con accesos de afirmado o tierra. | Se reconoce una expectativa urbana y de servicios que no existe de manera efectiva. |
| ZHG 009 | Incluye taludes y sectores de protección asociados a la ronda hídrica, donde la edificación está restringida. | Se mezcla suelo restringido con suelo de aprovechamiento ordinario. |
| Sin zona propia | Urbanizaciones VIS, equipamientos municipales, corredor comercial peatonal y estación de servicio quedaron dentro de zonas de mercado ordinario. | No se reconocen funciones ni condiciones socioeconómicas claramente diferenciadas. |
Mapa 1. Zonificación Geoeconómica oficial vigente – 2026.
Fuente: cartografía del expediente y valores de la Resolución 15-000-0199-2025. Los colores diferencian códigos de zona y no expresan una nueva valoración.
Soporte: Resolución 15-000-0199-2025, cartografía U_ZHG_Umbita.kmz, Validación de ZHF frente a la Resolución 15-000-0199-2025 y contraste con el EOT urbano.
La mezcla se reproduce también en términos socioeconómicos: dentro de una misma zona pueden convivir comercio consolidado del centro, vivienda de interés social, equipamientos públicos y lotes periféricos de uso agrícola. Esos predios no comparten los factores que forman el precio del suelo y, por tanto, no constituyen una unidad geoeconómica defendible.
3.6 Cinco variables físicas y dos variables neutralizadas
La caracterización oficial estructura las Sub Zonas Físicas a partir de cinco variables: uso actual del suelo, influencia vial, servicios públicos, topografía y norma urbanística. Cada variable debe aportar una diferencia territorial observable. Si una variable tiene el mismo valor en todo el municipio, no explica ningún límite.
| Variable | Tratamiento oficial observado | Realidad territorial y problema |
|---|---|---|
| Uso del suelo | Combina categorías residenciales, comerciales, institucionales y de lote urbanizable. | Existen mezclas entre uso real, uso atribuido y función económica. |
| Influencia vial | Las 27 subzonas definidas en la resolución aparecen con vías pavimentadas. | En la periferia existen accesos de en condiciones deficientes, sin andenes y con características distintas. |
| Servicios públicos | Todas las subzonas de la resolución se califican con servicios básicos y complementarios; en la capa, 54 de 56 polígonos conservan el mismo código. | La disponibilidad efectiva varía: presión de acueducto, racionamientos estacionales, ausencia de alcantarillado pluvial y falta de PTAR. |
| Topografía | Distingue plano, inclinado y empinado, pero esas diferencias se mezclan dentro de una misma ZHG. | En un municipio de montaña, la pendiente condiciona acceso, estabilidad, costos y posibilidad real de desarrollo. |
| Norma urbanística | Asigna CAM, DRAD, ARD, IR y otras categorías. | Varias normas atribuidas no corresponden con el uso, la pendiente o la tipología real observada. |
La consecuencia lógica es doble. Primero, si vías y servicios son iguales en casi todas las subzonas, no diferencian nada y la delimitación efectiva depende de las otras variables. Segundo, la topografía —la variable más determinante en el contexto montañoso de Úmbita— fue aplicada de forma inconsistente, pues terrenos planos y laderas empinadas quedaron dentro de la misma zona y recibieron la misma tarifa.
Soporte: Tabla 1 de la Resolución 15-000-0199-2025, atributos de la cartografía oficial y documento Validación_ZHF_Res199.md.
3.7 La caracterización uniforme frente a las condiciones reales del territorio
Declarar vías y servicios idénticos en la práctica totalidad de las subzonas tiene una consecuencia directa: esas variables dejan de aportar información y la delimitación queda descansando en las restantes. El problema no es únicamente metodológico. Una caracterización uniforme presume que el centro consolidado y los bordes del perímetro urbano ofrecen las mismas condiciones, cuando su grado de consolidación, su dotación efectiva de espacio público, la continuidad de sus servicios y sus usos presentes difieren, y así deben reconocerse y documentarse.
Por ello, la reestructuración física incorpora la verificación de las condiciones reales de cada subzona —documentada mediante visita de campo— como soporte de la separación de unidades. Las diferencias verificadas no determinan por sí solas una tarifa: obligan a separar unidades con condiciones distintas y a investigar el mercado de cada una, que es precisamente el objetivo de la reestructuración.
Soporte territorial: revisión de campo, conocimiento técnico de la Secretaría de Planeación Municipal y contraste con el Mapa Base Urbano y la reglamentación de uso del suelo del EOT.
3.8 Hallazgos específicos de la validación frente a la Resolución 15-000-0199-2025
La validación de las tablas y la cartografía del acto administrativo arrojó hallazgos adicionales que comprometen la trazabilidad del modelo. La Tabla 1 de la Resolución define físicamente 27 subzonas; la Tabla 2 asigna valor comercial a 54. En consecuencia, 28 subzonas reciben valor sin haber sido definidas físicamente en la propia resolución.
La subzona 801 aparece simultáneamente en la ZHG 003 ($450.000/m²) y en la ZHG 004 ($300.000/m²): un mismo suelo con dos valores oficiales vigentes. Existen además subzonas valoradas en la Tabla 2 pero inexistentes en la capa geográfica oficial (910 y 912) y una subzona definida en la Tabla 1 sin valor asignado y ausente del mapa (201).
El texto de la resolución y el mapa oficial también difieren en la composición de zonas: la ZHG 002 ($550.000/m²) se integra en la Tabla 2 con las subzonas 303 y 305, mientras el mapa vigente la compone con 301, 303, 305 y 801. Estas divergencias impiden establecer con certeza qué norma de valor aplica a cada predio.
Finalmente, el suelo de protección recibió tratamientos desiguales: la ronda hídrica quedó valorada con tres tarifas distintas ($100.000, $30.000 y $5.000 por m²) y la zona de protección 810 quedó a $300.000/m² mientras sus análogas están a $5.000/m². Esta situación tensiona el principio de correspondencia física del componente de valoración (Resolución IGAC 1040 de 2023) y la equidad horizontal entre predios comparables.
Soporte: validación de Zonas Homogéneas Físicas frente a la Resolución 15-000-0199-2025 (Tablas 1 y 2), cartografía oficial U_ZHG_Umbita.kmz y Registro 2.
4. COMPONENTE FÍSICO: RECONSTRUCCIÓN DE 89 SUBZONAS TÉCNICAS Y 15 ZONAS HOMOGÉNEAS
4.1 Qué es una Subzona Técnica
La Subzona Técnica (SZT) es la unidad mínima utilizada por la Mesa para reconstruir la zonificación. Agrupa predios contiguos que comparten condiciones físicas y funcionales semejantes y conserva la trazabilidad necesaria para verificar la propuesta predio a predio.
Las SZT no asignan valor. Su función es separar correctamente lo diferente antes de investigar el comportamiento económico. Una misma Zona Homogénea propuesta puede reunir varias SZT siempre que la evidencia demuestre que comparten una dinámica territorial y de mercado comparable.
4.2 Reglas de delimitación
| Criterio | Aplicación |
|---|---|
| Topografía | Separar terrenos planos, inclinados y empinados cuando la pendiente modifica acceso, estabilidad o desarrollo. |
| Uso y función | Distinguir, comercio, vivienda, equipamientos, urbanizaciones, periferia y usos especiales. |
| Accesibilidad | Reconocer diferencias entre corredores centrales de conexión departamental, calle peatonal, vías locales y accesos veredal o local. |
| Servicios efectivos | Considerar cobertura y funcionamiento real, no solo la existencia nominal de redes. |
| Consolidación | Diferenciar tejido edificado, lotes de desarrollo, grandes predios y suelo de transición. |
| Restricciones | Separar áreas con limitaciones hídricas, ambientales o de difícil desarrollo. |
| Continuidad | Formar unidades espaciales reconocibles y evitar agrupaciones dispersas sin explicación. |
| Trazabilidad | Conservar la relación entre predio, SZT, zona propuesta y evidencia física. |
4.3 Resultado de la reconstrucción
El resultado es una capa de 89 Subzonas Técnicas, numeradas de SZT-001 a SZT-089. La numeración identifica las unidades y permite su revisión; no representa orden de precio ni jerarquía económica.
Mapa 2. Reconstrucción de las 89 Subzonas Técnicas.
Fuente: cartografía elaborada por la Comisión Técnica. La numeración es únicamente identificadora.
4.4 Relación con el ordenamiento territorial
La zonificación catastral debe contrastarse con el instrumento de ordenamiento, sin confundir uso normativo, uso efectivo y comportamiento económico. El EOT ayuda a identificar centralidades, tratamientos, equipamientos y restricciones; la visita de campo permitió comprobar si esas condiciones se materializaron; y el mercado determina finalmente cómo se reflejan en el precio.
Mapa 3. Reglamentación de uso del suelo urbano de Úmbita.
Fuente: EOT de Úmbita, mapa de propuesta de reglamentación urbana, septiembre de 2002.
4.4 Estructura territorial de las 16 zonas propuestas – Zonas Homogéneas
Las 89 SZT se organizan territorialmente en 16 zonas propuestas. Cada zona responde a una función urbana y a condiciones físicas comparables. Su número es un código de identificación y no establece un valor. La jerarquía económica se define cuando la evidencia de mercado es localizada y analizada sobre esta nueva estructura.
El criterio rector de la organización territorial es la accesibilidad y la centralidad: la intensidad de actividad decrece a medida que el predio se aleja de los dos polos de actividad del municipio —el Parque Principal y la Plaza de Mercado— y de los ejes que los conectan. A ese gradiente se suman situaciones especiales que exigen zonas propias: los equipamientos públicos, la vivienda de interés social y el área de influencia de la estación de servicio, entre otras.
4.4.1 ZHG 01 — Núcleo cívico y comercial principal
Entorno del Parque Principal y Palacio Municipal, con centralidad institucional, espacio público y comercio continuo.
Comprende el entorno del Parque Principal y del Palacio Municipal, corazón cívico, administrativo y simbólico del municipio. Concentra la máxima afluencia de población, el frente comercial más consolidado y la mejor dotación de espacio público, vías pavimentadas y servicios. Es el punto de mayor demanda y actividad del casco urbano, condición que la investigación económica reconoce de manera diferenciada.
4.4.2 ZHG 02 — Comercio de primer orden
Frentes próximos al núcleo con actividad comercial consolidada y exposición al flujo del parque.
Concentra la actividad comercial más intensa del municipio por su contigüidad e inmediatez con el núcleo cívico: sus predios aprovechan el flujo peatonal que irradia el Parque Principal y sostienen los establecimientos de mayor movimiento. Comparte la centralidad del núcleo sin contener los hitos cívicos e institucionales que definen la ZHG 01.
4.4.3 ZHG 03 — Comercio de segundo orden
Áreas de actividad comercial relevante, pero menos continua o intensa.
Mantiene actividad comercial de importancia, pero de menor intensidad y continuidad que la ZHG 02: la densidad de establecimientos y el flujo de compradores disminuyen al aumentar la distancia al parque. Constituye el anillo de transición del comercio consolidado hacia los sectores mixtos.
4.4.4 ZHG 04 — Corredor de la Calle Peatonal
Predios con frente al eje que conecta el Parque Principal y la Plaza de Mercado.
Agrupa los predios con frente a la Calle Peatonal, eje que comunica la Plaza de Mercado con el Parque Principal, es decir, los dos polos de actividad del municipio. La condición peatonal garantiza un flujo constante de personas frente a cada predio y sostiene vitrinas y locales a lo largo del corredor. Su dinámica no proviene del entorno inmediato del parque sino de su condición lineal de corredor conector, y así debe caracterizarse.
4.4.5 ZHG 05 — Zona mixta comercial–residencial
Sectores donde vivienda y comercio de escala media coexisten sin predominio absoluto.
Áreas de actividad media donde la función residencial gana peso frente al comercio: hay presencia comercial, pero ya no es dominante ni alcanza la intensidad de las zonas anteriores. Es el escalón natural entre el centro consolidado y los barrios, con buena dotación urbana y menor renta comercial.
4.4.6 ZHG 06 — Entorno funcional de la Plaza de Mercado
Predios vinculados directamente con accesos, abastecimiento y actividad de la Plaza.
Sus predios están vinculados a la dinámica de la Plaza de Mercado: accesos, abastecimiento y comercio asociado a los días de plaza. Esa actividad periódica difiere del comercio permanente del núcleo, por lo que la zona conserva un carácter comercial claro pero de naturaleza distinta, dependiente del funcionamiento del equipamiento.
4.4.7 ZHG 07 — Borde secundario de la Plaza de Mercado
Predios próximos a la Plaza sin relación directa con sus accesos principales.
Sus predios también colindan con la Plaza de Mercado, pero en costados de menor flujo, con accesos secundarios o frentes que no participan directamente de la dinámica de plaza. La colindancia justifica reconocerlos de manera diferenciada de las zonas residenciales, sin asimilarlos al costado funcional del equipamiento.
4.4.8 ZHG 08 — Zona religiosa, funeraria y dotacional
Iglesia, casa cural, cementerio y usos asociados.
Concentra la iglesia del municipio con su casa cural y áreas anexas, y el cementerio. El uso del suelo es predominantemente de culto y funerario, por regla general no transable en el mercado inmobiliario ordinario, y la vecindad del cementerio restringe de hecho los aprovechamientos residenciales y comerciales del entorno inmediato, externalidad localizada que la delimitación debe reconocer.
4.4.9 ZHG 09 — Residencial con comercio menor y lotes de desarrollo
Tejido predominantemente residencial con pequeños comercios y lotes por consolidar.
Tejido de predominio residencial con comercio menor de escala barrial y presencia de lotes aptos para desarrollo futuro. Es la franja de crecimiento del casco urbano: suelo servido pero sin la renta de la centralidad, donde buena parte de los predios aún no consolida edificación ni actividad.
4.4.10 ZHG 10 — Urbanizaciones de vivienda de interés social
Urbanizaciones Castillejo y Villa Lizeth, con origen planificado y tipología de loteo propia.
Comprende las dos urbanizaciones de origen planificado de interés social del municipio: Castillejo, en el costado nororiental, y Villa Lizeth, en el costado suroccidental. Comparten tipología seriada, loteo menudo y el régimen propio de la vivienda de interés social, cuyo precio está regulado y se transa por debajo del mercado libre.
Mantener estos predios en zonas de mercado ordinario trasladaría a hogares de menor capacidad de pago un avalúo ajeno a su régimen y a su realidad socioeconómica; por ello se delimitan como zona propia.
4.4.11 ZHG 11 — Área de influencia de la estación de servicio
Estación y entorno sujeto a condiciones especiales de acceso, seguridad y compatibilidad.
La zona se define alrededor de la estación de servicio del municipio y su entorno inmediato. Una estación de servicio almacena y expende combustibles líquidos de alta inflamabilidad; el régimen colombiano de distribución de combustibles (Decreto 1073 de 2015, único reglamentario del sector de Minas y Energía, y sus normas técnicas concordantes, que incorporan estándares del tipo NFPA 30/30A) impone distancias mínimas de seguridad frente a edificaciones vecinas, y los instrumentos de ordenamiento territorial tratan este uso como de alto impacto, restringiendo la vivienda densificada, los equipamientos educativos y de salud y las aglomeraciones de público en su entorno.
La restricción no recae únicamente sobre la estación: limita el aprovechamiento urbanístico de los predios de su área de influencia mediante retiros y restricciones de densificación y de usos sensibles. Un predio cuyo abanico de usos está recortado por norma no es comparable con uno idéntico sin esa carga; en el modelo vigente la estación quedó integrada a una zona ordinaria junto a predios residenciales, sin reconocimiento de ese impacto ni de esa restricción, defecto que esta delimitación corrige.
4.4.12 ZHG 12 — Periferia con urbanización incipiente
Grandes predios, baja consolidación, actividad agropecuaria y de difícil accesibilidad.
Bordes del perímetro urbano con grandes áreas de terreno, baja densidad de edificación, vías sin consolidar y cobertura efectiva de servicio; en varios de ellos persisten usos agropecuarios activos. Su condición periférica y su baja consolidación impiden asimilarlos al suelo central plenamente servido.
4.4.13 ZHG 13 — Suelo de difícil desarrollo y protección hídrica
Áreas con pendientes, restricciones ambientales, rondas o dificultad de acceso.
Agrupa la ronda hídrica, las áreas arboladas y los terrenos de fuerte pendiente o difícil acceso. Sobre las rondas pesa además la restricción legal de protección de los cauces (faja de que trata el artículo 83 del Decreto-Ley 2811 de 1974 y las normas que lo desarrollan), que limita o excluye la edificación.
El aprovechamiento urbanístico de estas áreas es mínimo o nulo.
4.4.14 ZHG 14 — Equipamientos municipales
Instalaciones educativas, biblioteca, ESE, CIC, Plaza de Mercado y otros bienes dotacionales.
Reúne los predios municipales de uso dotacional: el Colegio San Ignacio y su concentración urbana, la Biblioteca, la ESE, el CIC y la Plaza de Mercado, entre otros. Son bienes de uso público o fiscales que, por regla general, no se transan en el mercado ordinario; su valor no lo forma la oferta y la demanda sino su función dotacional.
4.4.15 ZHG 15 — Periferia de menor potencial de desarrollo
Bordes con condiciones similares a la periferia con urbanización incipiente, pero con menor potencial de desarrollo urbano.
Comparte las características de la ZHG 12 —grandes predios, baja consolidación, actividad agropecuaria y difícil accesibilidad—, pero con un potencial de desarrollo aún menor: mayor distancia de los polos de actividad, accesos más precarios y menor expectativa de urbanización. Su separación evita trasladar a estos bordes el tratamiento de la periferia con urbanización incipiente.
4.4.16 ZHG 16 — Periferia con acceso vehicular local hacia El Castillejo
Sectores alejados del casco urbano que, a diferencia de otras periferias, cuentan con acceso vehicular a través de una vía local conectada con la vía de acceso al sector rural del Castillejo. Esa mejor conectividad los diferencia de la periferia de menor potencial de desarrollo.
4.4.17 Síntesis de la propuesta física
| Código | Denominación | Condición física y funcional dominante |
|---|---|---|
| ZHG 01 | Núcleo cívico y comercial principal | Separar la máxima centralidad urbana de los corredores y sectores residenciales. |
| ZHG 02 | Comercio de primer orden | Reconocer comercio central sin equipararlo a la función cívica del parque. |
| ZHG 03 | Comercio de segundo orden | Crear transición entre el centro comercial y los sectores mixtos. |
| ZHG 04 | Corredor de la Calle Peatonal | Reconocer una dinámica lineal de acceso y flujo peatonal. |
| ZHG 05 | Zona mixta comercial–residencial | Evitar trasladar automáticamente el valor del centro a la vivienda. |
| ZHG 06 | Entorno funcional de la Plaza de Mercado | Distinguir la dinámica periódica de mercado del comercio permanente. |
| ZHG 07 | Borde secundario de la Plaza de Mercado | No equiparar toda colindancia con el funcionamiento económico de la Plaza. |
| ZHG 08 | Zona religiosa, funeraria y dotacional | Separar funciones y regímenes que no participan del mercado ordinario. |
| ZHG 09 | Residencial con comercio menor y lotes de desarrollo | Diferenciar vivienda, suelo vacante y construcción dentro de un entorno residencial. |
| ZHG 10 | Urbanizaciones de vivienda de interés social | Reconocer una estructura socioespacial distinta sin presumir una tarifa. |
| ZHG 11 | Área de influencia de la estación de servicio | Analizar separadamente un uso de alto impacto sin predeterminar prima o descuento. |
| ZHG 12 | Periferia con urbanización incipiente | Evitar valorar el borde como suelo central plenamente servido. |
| ZHG 13 | Suelo de difícil desarrollo y protección hídrica | No mezclar suelo restringido con terreno libremente aprovechable. |
| ZHG 14 | Equipamientos municipales | Evitar que bienes públicos o especiales distorsionen el mercado residencial y comercial. |
| ZHG 15 | Periferia de menor potencial de desarrollo | Reconocer bordes similares a la ZHG 12, con menor potencial de desarrollo. |
| ZHG 16 | Periferia con acceso vehicular local hacia El Castillejo | Reconocer periferia alejada pero con acceso vehicular local hacia El Castillejo. |
Esta tabla define únicamente la estructura territorial. Los valores se desarrollarán en el componente económico una vez aprobado el componente físico.
5. COMPONENTE ECONÓMICO
Estado del capítulo: Componente económico desarrollado y validado. Sobre la estructura física de 89 Subzonas Técnicas y 16 Zonas Homogéneas se acordaron por consenso, en mesa técnica, los valores unitarios de terreno de cada zona y los valores por tipología constructiva. El acta de la mesa técnica se anexa como soporte.
5.1 Antecedente económico
El diagnóstico económico ya permite establecer que los valores vigentes requieren revisión. De acuerdo con la investigación documental del componente técnico, el mercado formal reciente comprende 82 transacciones urbanas registradas entre 2021 y 2023. Esta evidencia sirve para identificar la desconexión del modelo vigente, pero todavía debe localizarse y depurarse sobre la nueva estructura física antes de asignar valores por zona.
La reestructuración económica no se limita al valor del terreno por metro cuadrado. El proceso adoptado mediante las Resoluciones 15-000-0032-2025, 15-000-0199-2025, 15-000-0211-2025 y 15-000-0219-2025 incluyó igualmente las tipologías constructivas y los valores con los que se liquidó el componente de construcción (Tabla 3 de la Resolución 15-000-0199-2025). Dado que el diagnóstico evidenció tipificación y puntaje en cero y avalúos de construcción no reproducibles, dichas tipologías y sus precios unitarios también deberán revisarse y ajustarse dentro de la propuesta, con costos verificables en el medio local.
Soportes iniciales: Ventas_Urbanas_Master_v2.xlsx, base predial urbana, Registro 1, Registro 2, cartografía oficial y Resolución 15-000-0199-2025.
5.2 Mesa de validación y condición para la asignación de valores – Zonas Homogéneas
El componente físico y el componente económico son consecutivos, no simultáneos: primero se acuerda qué predios comparten condiciones comparables y después se asigna el valor correspondiente. En cumplimiento de esa regla, una vez desarrollada la estructura física de 89 Subzonas Técnicas y 16 Zonas Homogéneas, la Comisión Técnica la expuso y sometió a validación en una mesa técnica convocada para el efecto. En dicha mesa participaron la Administración Municipal, en cabeza del señor Alcalde; el secretario de Planeación, ingeniero Juan Vicente Jiménez; la secretaria de Hacienda, doctora Diana Rocío Torres Veloza; los presidentes de las juntas de acción comunal del casco urbano; líderes representantes de las distintas zonas del casco urbano; peritos; y la Comisión Técnica; con el acompañamiento de la Personería Municipal como garante de la transparencia del proceso. Validada la estructura física, se expusieron los criterios y la evidencia disponible, y se debatieron y acordaron por consenso los valores unitarios de terreno de cada Zona Homogénea y los valores por tipología constructiva. El acta de la mesa técnica, con las justificaciones aportadas por cada rol, se anexa como soporte del presente documento.
5.3 Ruta metodológica aplicada – Zonas Homogéneas
1. Presentación de la Propuesta Base
La Comisión Técnica presenta una matriz inicial con valores unitarios de terreno ($/m²) propuestos para las 16 Zonas Homogéneas Geoeconómicas (ZHG), resultado de su evaluación preliminar.
2. Revisión y Ajustes por Roles
Cada integrante de la mesa evalúa los valores propuestos y exige ajustes exclusivamente desde su competencia funcional:
- Secretaría de Planeación: Aprueba o modifica los valores verificando que sean coherentes con la norma urbanística, los usos permitidos (y la disponibilidad real de servicios públicos en cada zona, entre otros.
- Secretaría de Hacienda: Toma los valores propuestos analiza el impacto de los valores propuestos. Propone ajustes a los valores presentados.
- Notaría: Valida que los valores propuestos para las zonas no superen el techo de las escrituras y compraventas reales registradas recientemente en su despacho.
- Líderes de las Zonas: Contrastan la propuesta con la realidad física y económica de sus sectores, proponiendo correcciones si perciben inequidades frente a zonas vecinas.
- Personería: Actúa como garante del proceso, asegurando que el debate sea transparente y que las diferencias de valor entre zonas se justifiquen técnicamente.
3. Consenso Interinstitucional
Se debaten los cambios solicitados por cada rol (cruzando la propuesta técnica con la realidad fiscal y registral) hasta que la Comisión Técnica y la Administración Municipal llegan a un acuerdo unánime y definitivo sobre el valor exacto para cada zona.
4. Asignación y Soporte Oficial
Se diligencian los valores definitivos consensuados en la Matriz de Asignación Económica.
Se levanta el acta de la sesión, donde constan las justificaciones aportadas por cada rol para llegar al valor final. La firma de todos oficializa el soporte ante el IGAC.
5.4 Matriz de asignación económica – Zonas Homogéneas
| Zona propuesta | Denominación | Valor unitario de terreno ($/m²) |
|---|---|---|
| ZHG 01 | Núcleo cívico y comercial principal | $ 300.000 |
| ZHG 02 | Comercio de primer orden | $ 500.000 |
| ZHG 03 | Comercio de segundo orden | $ 450.000 |
| ZHG 04 | Corredor de la Calle Peatonal | $ 400.000 |
| ZHG 05 | Zona mixta comercial–residencial | $ 350.000 |
| ZHG 06 | Entorno funcional de la Plaza de Mercado | $ 320.000 |
| ZHG 07 | Borde secundario de la Plaza de Mercado | $ 300.000 |
| ZHG 08 | Zona religiosa, funeraria y dotacional | $ 200.000 |
| ZHG 09 | Residencial con comercio menor y lotes de desarrollo | $ 180.000 |
| ZHG 10 | Urbanizaciones de vivienda de interés social | $ 300.000 |
| ZHG 11 | Área de influencia de la estación de servicio | $ 120.000 |
| ZHG 12 | Periferia con urbanización incipiente | $ 100.000 |
| ZHG 13 | Suelo de difícil desarrollo y protección hídrica | $ 5.000 |
| ZHG 14 | Equipamientos municipales | $ 100.000 |
| ZHG 15 | Periferia de menor potencial de desarrollo | $ 5.000 |
| ZHG 16 | Periferia con acceso vehicular local hacia El Castillejo | $ 20.000 |
Valores unitarios de terreno acordados por consenso en la mesa de validación. Constituyen la propuesta de la Comisión Técnica y quedan sujetos a la revisión y radicación ante el IGAC.
5.5 Valores de construcción por tipología
El Artículo 2 de la Resolución 15-000-0199-2025 aprobó las tablas de valor comercial de construcción por tipología constructiva (Tabla 3), con valores entre $182.919/m² (Residencial Tipo 0) y $4.684.282/m² (Institucional Religioso Tipo 2). Estos valores liquidan el componente constructivo de los avalúos vigentes. Sin embargo, el diagnóstico evidenció que la tipificación aparece en cero en las unidades revisadas, que el puntaje es cero en 1.639 registros y que solo una fracción menor de los predios examinados se aproxima a alguna tipología publicada: con los campos publicados no es posible reproducir cómo se asignó cada tipología a cada construcción.
La asignación de tipologías de valores altos —comerciales especializadas, institucionales o residenciales de tipo superior— debe corresponder con las características constructivas reales verificadas predio a predio, con las calidades y los costos de reposición observables en el medio local. Por ello, la reestructuración económica incluye la revisión de estas tipologías y de sus precios unitarios con el mismo estándar de trazabilidad exigido para el terreno.
De acuerdo con el análisis anterior, la propuesta conserva la estructura de tipologías como referencia y sometió sus valores a la mesa técnica, donde fueron acordados por consenso.
Justificación del ajuste de los valores de construcción. Los valores de la Tabla 3 corresponden a costos de reposición calibrados para mercados edificatorios activos y no reflejan la realidad constructiva de Úmbita. El municipio presenta una dinámica marcadamente rural: predominio de la autoconstrucción, uso de materiales y mano de obra locales, ausencia de un mercado inmobiliario consolidado, vías de acceso sin pavimentar y una oferta limitada de servicios y equipamientos. A ello se suma que la tipificación aparece en cero en la totalidad de las unidades constructivas revisadas, de modo que la asignación de cada tipología a cada construcción no es reproducible con los campos publicados. En este contexto, la aplicación directa de los costos de reposición de la resolución sobrevalora el componente construido y, sumada a la sobrevaloración del terreno, produce avalúos que no corresponden con el valor real ni con la capacidad económica de los predios; en amplios sectores del municipio se observa además un estancamiento y una depreciación del patrimonio inmobiliario, asociados a la actividad económica limitada y a los procesos de migración. Por estas razones, la mesa técnica acordó adoptar como valor de construcción el 60 % del valor comercial adoptado en la resolución —la misma proporción que el modelo vigente aplica al terreno para obtener el avalúo catastral—, como referencia técnicamente consistente y prudente, sujeta a la revisión de campo y a un estudio detallado de costos de reposición locales.
5.3 Ruta metodológica aplicada – Tipología Constructiva
1. Presentación de la Propuesta Base
La Comisión Técnica presenta una matriz inicial con valores unitarios de tipologías constructivas.
2. Revisión y Ajustes por Roles
- Se conserva la metodología por rol de lo participantes para el proceso.
3. Consenso Interinstitucional
Se debaten los cambios solicitados hasta que la Comisión Técnica y la Administración Municipal llegan a un acuerdo unánime y definitivo sobre el valor exacto por tipología.
4. Asignación y Soporte Oficial
Se diligencian los valores definitivos consensuados en la Matriz de Asignación Económica.
Se levanta el acta de la sesión, donde constan las justificaciones aportadas por cada rol para llegar al valor final. La firma de todos oficializa el soporte ante el IGAC.
5.4 Matriz de asignación económica – Tipología Constructiva
La siguiente matriz presenta los valores adoptados en la resolución y, al frente, los valores propuestos aprobados por consenso en la mesa de validación (60 % del valor adoptado), sujetos a revisión y radicación ante el IGAC.
| TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA (Res. 15-000-0199-2025, Tabla 3) | VALOR ADOPTADO ($/m²) | VALOR PROPUESTO ($/m²) |
|---|---|---|
| 1002311_Residencial.Tipo_0 | $ 182.919 | $ 109.751 |
| 1014011_Residencial.Tipo_1 | $ 327.095 | $ 196.257 |
| 1004122_Residencial.Tipo_2 | $ 824.076 | $ 494.446 |
| 1004113_Residencial.Tipo_3_Menos | $ 836.215 | $ 501.729 |
| 1011133_Residencial.Tipo_3_mas | $ 1.044.063 | $ 626.438 |
| 1024114_Residencial.Tipo_4_Menos | $ 1.648.846 | $ 989.308 |
| 1021134_Residencial.Tipo_4 | $ 1.374.467 | $ 824.680 |
| 1011115_Residencial.Tipo_5_Menos | $ 1.776.189 | $ 1.065.713 |
| 1021125_Residencial.Tipo_5 | $ 1.922.972 | $ 1.153.783 |
| 1031135_Residencial.Tipo_5_mas | $ 2.310.662 | $ 1.386.397 |
| 1031126_Residencial.Tipo_6 | $ 3.057.688 | $ 1.834.613 |
| 1031146_Residencial.Tipo_6_mas | $ 3.756.852 | $ 2.254.111 |
| 1005510_Residencial.Prefabricado_1A_Sin_Acabados | $ 703.203 | $ 421.922 |
| 1005530_Residencial.Prefabricado_2A_Sin_Acabados | $ 910.505 | $ 546.303 |
| 2014111_Comercial.Basico_2 | $ 922.100 | $ 553.260 |
| 2021132_Comercial.Intermedio_1 | $ 1.169.559 | $ 701.735 |
| 2021532_Comercial.Intermedio_2 | $ 1.467.611 | $ 880.567 |
| 2026532_Comercial.Intermedio_3 | $ 1.797.348 | $ 1.078.409 |
| 2023123_Comercial.Especializado_1 | $ 1.647.590 | $ 988.554 |
| 2036543_Comercial.Especializado_2 | $ 2.343.996 | $ 1.406.398 |
| 2033133_Comercial.Especializado_3 | $ 2.598.613 | $ 1.559.168 |
| 2036533_Comercial.Especializado_4 | $ 2.908.913 | $ 1.745.348 |
| 3002311_Industrial.Liviana_1 | $ 428.798 | $ 257.279 |
| 3001121_Industrial.Liviana_2 | $ 1.029.552 | $ 617.731 |
| 3011132_Industrial.Mediana_1 | $ 1.407.579 | $ 844.547 |
| 3023132_Industrial.Pesada_1 | $ 1.869.774 | $ 1.121.864 |
| 3033443_Nave Industrial.Pesada_2 | $ 2.633.855 | $ 1.580.313 |
| 5014111_Institucional.Tipo_1 | $ 1.419.061 | $ 851.437 |
| 5011122_Institucional.Tipo_2 | $ 1.642.322 | $ 985.393 |
| 5021143_Institucional.Tipo_3 | $ 2.448.885 | $ 1.469.331 |
| 5036144_Institucional.Tipo_4 | $ 2.916.541 | $ 1.749.925 |
| 5015510_Institucional.Tipo_5_Prefabricado | $ 1.251.219 | $ 750.731 |
| 5011111_Institucional.Tipo_6 | $ 2.167.355 | $ 1.300.413 |
| 5021132_Institucional.Tipo_7 | $ 2.189.451 | $ 1.313.671 |
| 5036553_Institucional.Tipo_8 | $ 2.572.245 | $ 1.543.347 |
| 6021131_Institucional.Religioso_Tipo_1 | $ 2.529.194 | $ 1.517.516 |
| 6031132_Institucional.Religioso_Tipo_2 | $ 4.684.282 | $ 2.810.569 |
| 7011121_Institucional.Salud_1 | $ 1.556.351 | $ 933.811 |
| 7021132_Institucional.Salud_2 | $ 2.090.143 | $ 1.254.086 |
| 7031173_Institucional.Salud_3 | $ 2.227.067 | $ 1.336.240 |
| 7036584_Institucional.Salud_Plus | $ 2.771.049 | $ 1.662.629 |
| 4014011_Conservacion.Residencial_Sencilla_Tipo_1 | $ 750.408 | $ 450.245 |
| 4024022_Conservacion.Residencial_Sencilla_Tipo_2 | $ 1.137.776 | $ 682.666 |
| 4024023_Conservacion.Residencial_Tipo_3_Restaurada | $ 1.507.128 | $ 904.277 |
| 4034024_Conservacion.Residencial_Tipo_4_Restaurada | $ 1.600.854 | $ 960.512 |
| 4031035_Conservacion.Residencial_Tipo_5_Restaurada_Con_Reforzamiento | $ 2.016.994 | $ 1.210.196 |
| 4031036_Conservacion.Residencial_Tipo_6_Restaurada_Con_Reforzamiento | $ 2.362.388 | $ 1.417.433 |
| 9016551_ED.Multifamiliar_VIP_5_Pisos | $ 1.099.273 | $ 659.564 |
| 9011122_ED.Multifamiliar_Vivienda_VIS_Serie_2_Pisos | $ 1.368.085 | $ 820.851 |
| 9016194_ED.Multifamiliar_VIS_Hasta_12_Pisos | $ 1.360.820 | $ 816.492 |
| 9026505_ED.Multifamiliar_Medio | $ 1.936.106 | $ 1.161.664 |
| 9026547_ED.Servicios_Tipo_1 | $ 1.614.647 | $ 968.788 |
Fuente: Resolución IGAC 15-000-0199-2025, Artículo 2, Tabla 3. La resolución adopta igualmente tipologías de anexos constructivos (ramadas, galpones, establos, piscinas, tanques, entre otros), que se revisarán en el mismo ejercicio. La columna de valor propuesto se diligenciará con el acta de la mesa de validación.
6. CONCLUSIONES Y SOLICITUDES AL IGAC
6.1 Conclusiones
- Los valores oficiales de hasta $650.000/m² superan las cotas del mercado registradas en el expediente urbano 2021–2023.
- El avalúo urbano agregado produjo un impacto fiscal que hizo visible la desconexión del modelo con la economía local.
- La base oficial contiene contradicciones prediales y no permite reproducir el componente constructivo con los campos publicados.
- El componente de terreno sí reproduce la tarifa zonal; por tanto, una delimitación incorrecta se traslada directamente al avalúo.
- Las zonas vigentes mezclan topografías, usos, funciones y restricciones que no son homogéneas.
- Vías y servicios fueron neutralizados mediante caracterizaciones uniformes que no corresponden con las periferias.
- La reconstrucción en 89 SZT y 16 Zonas Homogéneas ofrece una base territorial más transparente para la investigación económica.
La mesa de diálogo del 22 de junio de 2026 abrió formalmente la revisión del proceso; este documento desarrolla ese compromiso con una propuesta verificable, reproducible y lista para su validación institucional.
6.2 Solicitudes técnicas
- Dar trámite formal a la propuesta de reestructuración del componente físico —89 Subzonas Técnicas y 16 Zonas Homogéneas— presentada en desarrollo de los compromisos adquiridos en la mesa de diálogo del 22 de junio de 2026.
- Programar una reunión técnica conjunta, con visita de campo, para contrastar la propuesta con la metodología catastral vigente y acordar los ajustes a que haya lugar.
- Corregir en la base oficial las inconsistencias documentadas en este expediente.
- Revisar los valores de terreno y las tipologías constructivas adoptados plasmados en este documento, a la luz de la realidad socioeconómica de Úmbita —municipio de sexta categoría y economía predominantemente campesina— y del mercado inmobiliario local documentado en este expediente, cuya magnitud actual no guarda correspondencia con la capacidad económica del municipio.
- Definir la ruta administrativa para incorporar los ajustes que resulten procedentes y precisar su efecto en la vigencia fiscal correspondiente.
Anexo A. Catálogo de las 89 Subzonas Técnicas
El catálogo identifica las unidades principales de la propuesta física. El antecedente señala el código o agrupación de origen utilizado durante la reconstrucción. La numeración no expresa valor.
| SZT | Antecedente físico | Predios |
|---|---|---|
| SZT-001 | ZHF 001 + ZHF 002 | 7 |
| SZT-002 | ZHF 801 [2] | 3 |
| SZT-003 | 002-1 | 11 |
| SZT-004 | 801-1 | 9 |
| SZT-005 | 305-6 | 8 |
| SZT-006 | 301-12 | 2 |
| SZT-007 | 305-7 | 11 |
| SZT-008 | 301-11 | 10 |
| SZT-009 | 301-3 | 10 |
| SZT-010 | ZHF 802 | 4 |
| SZT-011 | ZHF 306 | 7 |
| SZT-012 | 301-5 | 7 |
| SZT-013 | 305-5 | 18 |
| SZT-014 | 002-2 | 13 |
| SZT-015 | 801-2 | 12 |
| SZT-016 | 301-6 | 6 |
| SZT-017 | ZHF 908 [2] | 8 |
| SZT-018 | 310-1 | 13 |
| SZT-019 | ZHF 801 [4] | 7 |
| SZT-020 | 301-4 | 8 |
| SZT-021 | 305-4 | 9 |
| SZT-022 | 307-1 [1] | 16 |
| SZT-023 | ZHF 904 [2] | 4 |
| SZT-024 | ZHF 305 [1] (cuerpo B) | 6 |
| SZT-025 | ZHF 803 [2] | 1 |
| SZT-026 | ZHF 305 [1] | 3 |
| SZT-027 | ZHF 303 | 3 |
| SZT-028 | 305-3 | 7 |
| SZT-029 | 301-9 | 14 |
| SZT-030 | 302-1 | 1 |
| SZT-031 | 307-2 | 8 |
| SZT-032 | ZHF 906 (manzana 021) | 3 |
| SZT-033 | ZHF 308 | 3 |
| SZT-034 | ZHF 904 [3] | 1 |
| SZT-035 | 310-2 | 5 |
| SZT-036 | 310-3 | 3 |
| SZT-037 | 807-1 | 3 |
| SZT-038 | 301-10 | 11 |
| SZT-039 | 802-3 | 6 |
| SZT-040 | ZHF 801 [1] | 1 |
| SZT-041 | 301-7 | 17 |
| SZT-042 | ZHF 905 | 12 |
| SZT-043 | ZHF 904 [1] (cuerpo B) | 1 |
| SZT-044 | ZHF 801 [3] | 6 |
| SZT-045 | ZHF 902 | 4 |
| SZT-046 | 301-2 | 7 |
| SZT-047 | ZHF 307 | 7 |
| SZT-048 | 305-2 | 24 |
| SZT-049 | ZHF 304 | 2 |
| SZT-050 | ZHF 926 + 928 + 930 (ronda hídrica) | 2 |
| SZT-051 | ZHF 904 [1] | 4 |
| SZT-052 | ZHF 907 | 3 |
| SZT-053 | 807-2 | 3 |
| SZT-054 | ZHF 803 [1] | 1 |
| SZT-055 | ZHF 810 [1] | 2 |
| SZT-056 | ZHF 916 [2] | 5 |
| SZT-057 | ZHF 906 | 6 |
| SZT-058 | 301-8 | 29 |
| SZT-059 | ZHF 915 | 3 |
| SZT-060 | ZHF 809 | 1 |
| SZT-061 | ZHF 914 [2] | 2 |
| SZT-062 | ZHF 924 [1] | 2 |
| SZT-063 | ZHF 309 | 2 |
| SZT-064 | ZHF 810 [2] | 1 |
| SZT-065 | ZHF 908 [1] | 5 |
| SZT-066 | ZHF 919 | 1 |
| SZT-067 | ZHF 807 | 1 |
| SZT-068 | ZHF 808 | 1 |
| SZT-069 | ZHF 920 | 7 |
| SZT-070 | 305-1 | 15 |
| SZT-071 | ZHF 311 | 10 |
| SZT-072 | ZHF 923 | 2 |
| SZT-073 | ZHF 916 [1] | 1 |
| SZT-074 | ZHF 901 | 11 |
| SZT-075 | separada de ZHF 908 [1] | 4 |
| SZT-076 | ZHF 921 | 2 |
| SZT-077 | ZHF 911 | 2 |
| SZT-078 | ZHF 805 | 1 |
| SZT-079 | ZHF 914 [1] | 11 |
| SZT-080 | 301-13 | 61 |
| SZT-081 | ZHF 913 | 6 |
| SZT-082 | ZHF 811 | 1 |
| SZT-083 | ZHF 927 | 2 |
| SZT-084 | ZHF 925 | 1 |
| SZT-085 | ZHF 922 | 6 |
| SZT-086 | ZHF 917 (sin predios) | 0 |
| SZT-087 | ZHF 929 (sin predios) | 0 |
| SZT-088 | ZHF 918 (sin predios) | 0 |
| SZT-089 | ZHF 903 (sin predios) | 0 |
Fuente: cartografía y catálogo técnico elaborados por la Mesa.
Anexo B. Valores oficiales de terreno actuales
| ZHG | Valor terreno / m² | Subzonas físicas según la resolución |
|---|---|---|
| 001 | $650.000 | 001, 002 |
| 002 | $550.000 | 303, 305 |
| 003 | $450.000 | 301, 302, 304, 306, 310, 801 |
| 004 | $300.000 | 801, 802, 803, 809, 810 |
| 005 | $200.000 | 307, 308, 311, 804, 805, 807, 808, 901, 902, 910, 914 |
| 006 | $100.000 | 309, 811, 903, 904, 905, 906, 907, 908, 911, 915, 916, 919 |
| 007 | $70.000 | 909, 917, 918 |
| 008 | $50.000 | 912, 913, 921, 922, 923, 924 |
| 009 | $30.000 | 806, 920 |
| 010 | $5.000 | 925, 926, 927, 928, 929, 930 |
Fuente: Resolución IGAC 15-000-0199-2025, Tabla 2.
Anexo C. Fuentes consultadas
- Resoluciones IGAC 15-000-0032-2025, 15-000-0199-2025, 15-000-0211-2025 y 15-000-0219-2025.
- Resolución IGAC 1040 de 2023 y modificaciones aplicables.
- Cartografía urbana U_ZHG_Umbita.kmz y resumen de zonas.
- Mapa Base Urbano y propuesta de reglamentación de uso del suelo, EOT de Úmbita.
- Comunicado 007 de la Veeduría Ciudadana, 24 de junio de 2026.
- Informe de objeción catastral urbana y documentos técnicos de reestructuración, mayo–julio de 2026.
- Validación de Zonas Homogéneas Físicas frente a la Resolución 15-000-0199-2025.
- Base predial urbana y Ventas_Urbanas_Master_v2.xlsx.
- Cartografía y catálogo de 89 Subzonas Técnicas elaborados por la Comisión Técnica.
Declaración de alcance
Documento técnico terminado: El documento integra el diagnóstico, el componente físico desarrollado y validado, y el componente económico con los valores de terreno y de construcción acordados por consenso en mesa técnica. Las cifras corresponden a la propuesta de la Comisión Técnica, avalada por la mesa y sujeta a revisión y radicación ante el IGAC.