DOCUMENTO TÉCNICO

REESTRUCTURACIÓN DEL COMPONENTE FÍSICO Y ECONÓMICO DE LA ACTUALIZACIÓN CATASTRAL URBANA DE ÚMBITA POR PARTE DE LA COMISIÓN TÉCNICA

EQUIPO TÉCNICO

Ing. Oscar Fernando Cante · Miembro de la Comisión Técnica delegado por la Veeduría Ciudadana

Tnlgo. Iván Mauricio Cruz · Miembro de la Comisión Técnica delegado por la Veeduría Ciudadana

Ing. Juan Vicente Jiménez · Secretario de Planeación Municipal de Úmbita

MESA DE DIÁLOGO Y NEGOCIACIÓN EN DEFENSA DE LOS INTERESES DE LA COMUNIDAD DEL MUNICIPIO DE ÚMBITA, BOYACÁ

Carlos Alberto Cruz · Miembro de la Veeduría Ciudadana

María del Carmen Torres · Miembro de la Veeduría Ciudadana

Edgar Moreno · Miembro de la Veeduría Ciudadana

Cecilia Torres · Miembro de la Veeduría Ciudadana

Úmbita, Boyacá · Julio de 2026

Resumen ejecutivo

La actualización catastral urbana de Úmbita entró en vigencia fiscal el 1 de enero de 2026. La revisión por parte de la Comisión Técnica no cuestiona la necesidad de actualizar el catastro ni su enfoque multipropósito. El problema identificado es que la estructura física, económica y constructiva utilizada para producir los nuevos avalúos no guarda correspondencia suficiente con la realidad territorial, social y de mercado del municipio.

La Resolución 15-000-0199-2025 de IGAC aprobó diez Zonas Homogéneas Geoeconómicas con valores de terreno entre $5.000 y $650.000 por metro cuadrado. De acuerdo con la investigación documental de mercado adelantada por el componente técnico de esta veeduría, a partir de las compraventas urbanas registradas en el periodo 2021–2023, los valores oficiales del avalúo catastral de la mayoría de los predios se ubican por encima de las operaciones de compraventa observadas en dicho periodo.

La debilidad del proceso realizado por la entidad no se limita al nivel de las tarifas: 38 predios figuran en dos zonas homogéneas y seis presentan contradicción entre el mapa y el Registro. En el componente constructivo, la tipificación aparece en cero para la totalidad de las unidades y 1.639 registros tienen puntaje cero; solo 20 de 197 predios de una unidad constructiva se aproximan a alguna tipología publicada. Es decir, no es posible establecer con qué tipología fue valorada ninguna construcción del municipio ni reproducir el avalúo resultante. En contraste, el terreno sí reproduce de manera exacta la fórmula del avalúo en 136 de 139 lotes examinados. Por ello, la corrección debe empezar por la delimitación de las zonas que alimentan el cálculo.

La caracterización física desarrollada por el IGAC también presenta un defecto decisivo. La metodología emplea 5 variables: uso del suelo, influencia vial, servicios públicos, topografía y norma urbanística. En la resolución, las vías se declaran pavimentadas y los servicios completos en todas las subzonas definidas; en la cartografía, los servicios permanecen iguales en 54 de 56 polígonos. Al neutralizar dos variables, la delimitación descansa en las restantes, especialmente en la topografía. Sin embargo, dentro de una misma zona se agruparon terrenos planos, inclinados y empinados, incluso con usos y restricciones incompatibles.

Como respuesta, la Comisión Técnica reconstruyó el componente físico en 89 Subzonas Técnicas y definió 16 agrupaciones territoriales que reconocen la dinámica urbana, distintas actividades comerciales, el corredor peatonal, la Plaza de Mercado, las áreas residenciales, las urbanizaciones VIS, los equipamientos, la estación de servicio, la periferia y los suelos con restricciones.

Validada esa estructura física en mesa técnica, se desarrolló el componente económico. En sesión del 22 de julio de 2026, con la participación de la Administración Municipal, la Secretaría de Planeación, la Secretaría de Hacienda, la Personería Municipal como garante, los presidentes de las juntas de acción comunal del casco urbano y los líderes de las zonas, se acordaron por consenso los valores unitarios de terreno de cada Zona Homogénea y los valores por tipología constructiva. Las matrices resultantes se presentan en los numerales 5.4 y 5.8 y están respaldadas por el acta de la sesión.

Este documento contiene, en consecuencia, el diagnóstico del modelo vigente, el componente físico reconstruido y validado, el componente económico acordado y la herramienta pública de consulta dispuesta para que la propuesta pueda verificarse predio a predio. Las cifras constituyen la propuesta de la Comisión Técnica, avalada por la mesa, y se someten a revisión y radicación ante el IGAC.

1. CATASTRO MULTIPROPÓSITO Y FINALIDAD DE LA REVISIÓN

1.1 El catastro como servicio público

El catastro multipropósito integra información física, jurídica y económica de los predios y sirve a la planeación, el ordenamiento territorial, la seguridad jurídica, la gestión ambiental y la administración fiscal. Su valor público depende de que la información sea completa, actualizada, coherente y verificable.

La Resolución IGAC 1040 de 2023 establece que los valores comerciales y los avalúos deben corregir disparidades producidas por cambios físicos, variaciones de uso, condiciones locales del mercado y otros factores territoriales. Por tanto, una actualización no puede limitarse a aplicar una tarifa: debe demostrar que las zonas representan condiciones comparables y que los valores se soportan en el mercado real.

Fuente normativa: Resolución IGAC 1040 de 2023 y considerandos de la Resolución 15-000-0199-2025.

1.2 Objeto del documento

El informe documenta los hallazgos técnicos del modelo vigente y presenta la reestructuración física elaborada por la Comisión Técnica de la Veeduría Ciudadana y la Secretaría de Planeación Municipal. Su propósito es sustentar ante la comunidad y el IGAC por qué las zonas actuales deben revisarse y cuál es la estructura territorial que se propone como base del nuevo análisis económico presentado en la fase siguiente de este capítulo.

1. Explicar de manera pública las inconsistencias de la actualización urbana.
2. Demostrar que las zonas vigentes no reúnen condiciones físicas ni socioeconómicas homogéneas.
3. Presentar la reconstrucción en Subzonas Técnicas y Zonas Homogéneas propuestas.
4. Presentar una nueva propuesta de reestructuración del modelo catastral urbano en sus dos componentes: el físico, desarrollado en 89 Subzonas Técnicas y 16 zonas territoriales, Homogéneas y el económico, cuya asignación de valores se incorporará con el acta de la mesa de validación.

2. ANTECEDENTES INSTITUCIONALES Y MESA DE DIÁLOGO- VEEDURÍA CIUDADANA

2.1 Acuerdo de reestructuración del proceso catastral

En la Mesa de diálogo desarrollado en la dirección departamental en la ciudad de Tunja, el 22 de junio de 2026 participaron el IGAC, la Administración Municipal y la Veeduría Ciudadana. En ese espacio la Veeduría expuso los hallazgos y errores identificados en la actualización catastral adelantada por el IGAC. Como resultado, el IGAC aprobó la conformación de una Comisión Técnica encargada de elaborar el documento que soporte técnicamente la reestructuración del proceso en sus componentes físico y económico.

El presente documento constituye ese soporte técnico. La labor de la Comisión Técnica se concentró primero en el componente físico, porque las condiciones territoriales son la base sobre la cual se investiga el mercado y se asignan los valores; sobre esa estructura se construye la propuesta económica. Las 16 zonas contenidas en este documento corresponden a la propuesta definida por la Comisión Técnica y se someten a revisión y aprobación como parte de la reestructuración.

Fuente: Comunicado 007 de la Veeduría Ciudadana, 24 de junio de 2026, y memoria de la Mesa de diálogo del 22 de junio de 2026.

2.2 Conformación de la Comisión Técnica

En cumplimiento del acuerdo de la Mesa de diálogo, se conformó el equipo encargado de estructurar y sustentar la revisión técnica. La participación combina la representación de la Veeduría Ciudadana y el acompañamiento institucional de la Secretaría de Planeación Municipal.

Mesa de diálogo con el IGAC, la Administración Municipal, la Veeduría y la comunidad.

Fuente: archivo de la Comisión Técnica, 22 de junio de 2026.

3. DIAGNÓSTICO INTEGRAL DEL MODELO VIGENTE

3.1 Los valores no responden a la dinámica inmobiliaria de Úmbita

Aunque la propuesta de nuevos valores corresponde a la fase económica posterior, el diagnóstico del problema está documentado y forma parte de los hallazgos. Para hacer comparables predios de tamaños distintos, las referencias económicas del expediente se expresan por metro cuadrado.

De acuerdo con la investigación documental adelantada por el componente técnico —a partir de las compraventas urbanas registradas para el periodo 2021–2023—, se identificaron 82 transacciones, asumidas por la Comisión Técnica como el universo observable del mercado formal reciente. La distribución anual fue de 10 operaciones en 2021, 37 en 2022 y 35 en 2023; 54 fueron clasificadas como ventas plenas y 28 como operaciones parciales.

Soporte: Ventas_Urbanas_Master_v2.xlsx, hoja de consolidación y clasificación de transacciones urbanas 2021–2023; investigación documental del componente técnico de la Comisión Técnica.

Gráfico 1. Compraventas registradas y cotas económicas del expediente técnico.

Fuente: expediente técnico de la Comisión Técnica y Ventas_Urbanas_Master_v2.xlsx. Todas las referencias económicas se expresan por m².

Los valores derivados del expediente sitúan el valor central alrededor de $72.000/m², el percentil 75 cerca de $118.000/m² y el máximo observado en $496.000/m². El valor de $650.000/m² asignado a la ZHG 001 supera la totalidad de las observaciones del periodo. Las ZHG 002 y 001, con $550.000 y $650.000/m², se ubican incluso por encima del extremo observado.

Soporte comparativo: Ventas_Urbanas_Master_v2.xlsx y Tabla 2 de la Resolución 15-000-0199-2025. Las cifras se usan para diagnosticar el modelo vigente; no constituyen nuevos valores propuestos.

Gráfico 2. Valores oficiales de terreno frente a las cotas reportadas por el mercado urbano.

Fuente: Resolución 15-000-0199-2025 y expediente técnico de la Comisión Técnica.

3.2 Desproporción frente a la jerarquía urbana y la capacidad económica local

Los valores adoptados sitúan parte del suelo urbano de Úmbita en rangos que requieren una demanda intensa, rentas comerciales sostenidas y una dotación urbana superior a la existente. Úmbita es un municipio de sexta categoría y economía predominantemente campesina; no cuenta con hospital de mediana complejidad, educación superior, vías pavimentadas de acceso al municipio, terminal de transporte ni centros comerciales que produzcan una dinámica inmobiliaria semejante a la de cabeceras de mayor jerarquía regional.

El comercio local se compone principalmente de establecimientos de escala barrial y servicios cotidianos. La centralidad del parque y el funcionamiento semanal de la Plaza de Mercado generan diferencias internas que deben reconocerse, pero no justifican por sí solos trasladar al suelo valores propios de mercados con mayor demanda, densidad y capacidad de pago.

Soporte: base predial urbana de la actualización con vigencia 2026, procesada por el componente técnico de la Comisión Técnica; Informe de objeción catastral urbana de Úmbita.

3.3 Efecto fiscal y origen de la inconformidad ciudadana

Con la vigencia 2026, el avalúo urbano agregado ascendió a $88.084.119.000. La aplicación inmediata de esa nueva base produjo incrementos sustanciales en las liquidaciones del impuesto predial y se convirtió en el detonante de la inconformidad ciudadana. El efecto no puede analizarse únicamente como un problema tributario: el impuesto refleja una base catastral cuyo soporte físico y económico debe ser técnicamente correcto. Su incidencia se extiende, además, al impuesto de renta, al patrimonio, al acceso a subsidios y a los costos notariales y de registro, entre otras variables que afectan directamente a la ciudadanía umbitana.

La capacidad de pago no reemplaza el valor de mercado ni debe utilizarse para manipularlo. Sin embargo, cuando el avalúo se separa de la realidad inmobiliaria de un municipio campesino, el impacto fiscal evidencia la magnitud social del error y obliga a revisar el modelo que lo originó.

3.4 Inconsistencias internas de la base oficial

El procesamiento de los registros oficiales de la actualización —Registro 1, Registro 2 y cartografía— identificó contradicciones que impiden reproducir de manera integral el modelo y confirman la necesidad de revisión.

Soporte: Auditoría de la propuesta de ZHF y Validación de ZHF frente a la Resolución 15-000-0199-2025, elaboradas a partir del Registro 1, Registro 2 y la cartografía oficial disponible.

3.5 Las zonas homogéneas no correspondían técnicamente a zonas homogéneas

El examen zona por zona de la Resolución 15-000-0199-2025 muestra agrupaciones que contradicen el principio de homogeneidad. Predios con topografía, función urbana, accesibilidad, uso y restricciones distintas recibieron un mismo tratamiento económico; al mismo tiempo, realidades territoriales evidentes quedaron diluidas en zonas ordinarias.

Mapa 1. Zonificación Geoeconómica oficial vigente – 2026.

Fuente: cartografía del expediente y valores de la Resolución 15-000-0199-2025. Los colores diferencian códigos de zona y no expresan una nueva valoración.

Soporte: Resolución 15-000-0199-2025, cartografía U_ZHG_Umbita.kmz, Validación de ZHF frente a la Resolución 15-000-0199-2025 y contraste con el EOT urbano.

La mezcla se reproduce también en términos socioeconómicos: dentro de una misma zona pueden convivir comercio consolidado del centro, vivienda de interés social, equipamientos públicos y lotes periféricos de uso agrícola. Esos predios no comparten los factores que forman el precio del suelo y, por tanto, no constituyen una unidad geoeconómica defendible.

3.6 Cinco variables físicas y dos variables neutralizadas

La caracterización oficial estructura las Sub Zonas Físicas a partir de cinco variables: uso actual del suelo, influencia vial, servicios públicos, topografía y norma urbanística. Cada variable debe aportar una diferencia territorial observable. Si una variable tiene el mismo valor en todo el municipio, no explica ningún límite.

La consecuencia lógica es doble. Primero, si vías y servicios son iguales en casi todas las subzonas, no diferencian nada y la delimitación efectiva depende de las otras variables. Segundo, la topografía —la variable más determinante en el contexto montañoso de Úmbita— fue aplicada de forma inconsistente, pues terrenos planos y laderas empinadas quedaron dentro de la misma zona y recibieron la misma tarifa.

Soporte: Tabla 1 de la Resolución 15-000-0199-2025, atributos de la cartografía oficial y documento Validación_ZHF_Res199.md.

3.7 La caracterización uniforme frente a las condiciones reales del territorio

Declarar vías y servicios idénticos en la práctica totalidad de las subzonas tiene una consecuencia directa: esas variables dejan de aportar información y la delimitación queda descansando en las restantes. El problema no es únicamente metodológico. Una caracterización uniforme presume que el centro consolidado y los bordes del perímetro urbano ofrecen las mismas condiciones, cuando su grado de consolidación, su dotación efectiva de espacio público, la continuidad de sus servicios y sus usos presentes difieren, y así deben reconocerse y documentarse.

Por ello, la reestructuración física incorpora la verificación de las condiciones reales de cada subzona —documentada mediante visita de campo— como soporte de la separación de unidades. Las diferencias verificadas no determinan por sí solas una tarifa: obligan a separar unidades con condiciones distintas y a investigar el mercado de cada una, que es precisamente el objetivo de la reestructuración.

Soporte territorial: revisión de campo, conocimiento técnico de la Secretaría de Planeación Municipal y contraste con el Mapa Base Urbano y la reglamentación de uso del suelo del EOT.

3.8 Hallazgos específicos de la validación frente a la Resolución 15-000-0199-2025

La validación de las tablas y la cartografía del acto administrativo arrojó hallazgos adicionales que comprometen la trazabilidad del modelo. La Tabla 1 de la Resolución define físicamente 27 subzonas; la Tabla 2 asigna valor comercial a 54. En consecuencia, 28 subzonas reciben valor sin haber sido definidas físicamente en la propia resolución.

La subzona 801 aparece simultáneamente en la ZHG 003 ($450.000/m²) y en la ZHG 004 ($300.000/m²): un mismo suelo con dos valores oficiales vigentes. Existen además subzonas valoradas en la Tabla 2 pero inexistentes en la capa geográfica oficial (910 y 912) y una subzona definida en la Tabla 1 sin valor asignado y ausente del mapa (201).

El texto de la resolución y el mapa oficial también difieren en la composición de zonas: la ZHG 002 ($550.000/m²) se integra en la Tabla 2 con las subzonas 303 y 305, mientras el mapa vigente la compone con 301, 303, 305 y 801. Estas divergencias impiden establecer con certeza qué norma de valor aplica a cada predio.

Finalmente, el suelo de protección recibió tratamientos desiguales: la ronda hídrica quedó valorada con tres tarifas distintas ($100.000, $30.000 y $5.000 por m²) y la zona de protección 810 quedó a $300.000/m² mientras sus análogas están a $5.000/m². Esta situación tensiona el principio de correspondencia física del componente de valoración (Resolución IGAC 1040 de 2023) y la equidad horizontal entre predios comparables.

Soporte: validación de Zonas Homogéneas Físicas frente a la Resolución 15-000-0199-2025 (Tablas 1 y 2), cartografía oficial U_ZHG_Umbita.kmz y Registro 2.

4. COMPONENTE FÍSICO: RECONSTRUCCIÓN DE 89 SUBZONAS TÉCNICAS Y 16 ZONAS HOMOGÉNEAS

4.1 Qué es una Subzona Técnica

La Subzona Técnica (SZT) es la unidad mínima utilizada por la Comisión Técnica para reconstruir la zonificación. Agrupa predios contiguos que comparten condiciones físicas y funcionales semejantes y conserva la trazabilidad necesaria para verificar la propuesta predio a predio.

Las SZT no asignan valor. Su función es separar correctamente lo diferente antes de investigar el comportamiento económico. Una misma Zona Homogénea propuesta puede reunir varias SZT siempre que la evidencia demuestre que comparten una dinámica territorial y de mercado comparable.

4.2 Reglas de delimitación

4.3 Resultado de la reconstrucción

El resultado es una capa de 89 Subzonas Técnicas, numeradas de SZT-001 a SZT-089. La numeración identifica las unidades y permite su revisión; no representa orden de precio ni jerarquía económica.

Mapa 2. Reconstrucción de las 89 Subzonas Técnicas.

Fuente: cartografía elaborada por la Comisión Técnica. La numeración es únicamente identificadora.

4.4 Relación con el ordenamiento territorial

La zonificación catastral debe contrastarse con el instrumento de ordenamiento, sin confundir uso normativo, uso efectivo y comportamiento económico. El EOT ayuda a identificar centralidades, tratamientos, equipamientos y restricciones; la visita de campo permitió comprobar si esas condiciones se materializaron; y el mercado determina finalmente cómo se reflejan en el precio.

Mapa 3. Reglamentación de uso del suelo urbano de Úmbita.

Fuente: EOT de Úmbita, mapa de propuesta de reglamentación urbana, septiembre de 2002.

4.5 Estructura territorial de las 16 zonas propuestas – Zonas Homogéneas

Las 89 SZT se organizan territorialmente en 16 zonas propuestas. Cada zona responde a una función urbana y a condiciones físicas comparables. Su número es un código de identificación y no establece un valor. La jerarquía económica se define cuando la evidencia de mercado es localizada y analizada sobre esta nueva estructura.

El criterio rector de la organización territorial es la accesibilidad y la centralidad: la intensidad de actividad decrece a medida que el predio se aleja de los dos polos de actividad del municipio —el Parque Principal y la Plaza de Mercado— y de los ejes que los conectan. A ese gradiente se suman situaciones especiales que exigen zonas propias: los equipamientos públicos, la vivienda de interés social y el área de influencia de la estación de servicio, entre otras.

4.5.1 ZHG 01 — Núcleo cívico y comercial principal

Entorno del Parque Principal y Palacio Municipal, con centralidad institucional, espacio público y comercio continuo.

Comprende el entorno del Parque Principal y del Palacio Municipal, corazón cívico, administrativo y simbólico del municipio. Concentra la máxima afluencia de población, el frente comercial más consolidado y la mejor dotación de espacio público, vías pavimentadas y servicios. Es el punto de mayor demanda y actividad del casco urbano, condición que la investigación económica reconoce de manera diferenciada.

4.5.2 ZHG 02 — Comercio de primer orden

Frentes próximos al núcleo con actividad comercial consolidada y exposición al flujo del parque.

Concentra la actividad comercial más intensa del municipio por su contigüidad e inmediatez con el núcleo cívico: sus predios aprovechan el flujo peatonal que irradia el Parque Principal y sostienen los establecimientos de mayor movimiento. Comparte la centralidad del núcleo sin contener los hitos cívicos e institucionales que definen la ZHG 01.

4.5.3 ZHG 03 — Comercio de segundo orden

Áreas de actividad comercial relevante, pero menos continua o intensa.

Mantiene actividad comercial de importancia, pero de menor intensidad y continuidad que la ZHG 02: la densidad de establecimientos y el flujo de compradores disminuyen al aumentar la distancia al parque. Constituye el anillo de transición del comercio consolidado hacia los sectores mixtos.

4.5.4 ZHG 04 — Corredor de la Calle Peatonal

Predios con frente al eje que conecta el Parque Principal y la Plaza de Mercado.

Agrupa los predios con frente a la Calle Peatonal, eje que comunica la Plaza de Mercado con el Parque Principal, es decir, los dos polos de actividad del municipio. La condición peatonal garantiza un flujo constante de personas frente a cada predio y sostiene vitrinas y locales a lo largo del corredor. Su dinámica no proviene del entorno inmediato del parque sino de su condición lineal de corredor conector, y así debe caracterizarse.

4.5.5 ZHG 05 — Zona mixta comercial–residencial

Sectores donde vivienda y comercio de escala media coexisten sin predominio absoluto.

Áreas de actividad media donde la función residencial gana peso frente al comercio: hay presencia comercial, pero ya no es dominante ni alcanza la intensidad de las zonas anteriores. Es el escalón natural entre el centro consolidado y los barrios, con buena dotación urbana y menor renta comercial.

4.5.6 ZHG 06 — Entorno funcional de la Plaza de Mercado

Predios vinculados directamente con accesos, abastecimiento y actividad de la Plaza.

Sus predios están vinculados a la dinámica de la Plaza de Mercado: accesos, abastecimiento y comercio asociado a los días de plaza. Esa actividad periódica difiere del comercio permanente del núcleo, por lo que la zona conserva un carácter comercial claro pero de naturaleza distinta, dependiente del funcionamiento del equipamiento.

4.5.7 ZHG 07 — Borde secundario de la Plaza de Mercado

Predios próximos a la Plaza sin relación directa con sus accesos principales.

Sus predios también colindan con la Plaza de Mercado, pero en costados de menor flujo, con accesos secundarios o frentes que no participan directamente de la dinámica de plaza. La colindancia justifica reconocerlos de manera diferenciada de las zonas residenciales, sin asimilarlos al costado funcional del equipamiento.

4.5.8 ZHG 08 — Zona religiosa, funeraria y dotacional

Iglesia, casa cural, cementerio y usos asociados.

Concentra la iglesia del municipio con su casa cural y áreas anexas, y el cementerio. El uso del suelo es predominantemente de culto y funerario, por regla general no transable en el mercado inmobiliario ordinario, y la vecindad del cementerio restringe de hecho los aprovechamientos residenciales y comerciales del entorno inmediato, externalidad localizada que la delimitación debe reconocer.

4.5.9 ZHG 09 — Residencial con comercio menor y lotes de desarrollo

Tejido predominantemente residencial con pequeños comercios y lotes por consolidar.

Tejido de predominio residencial con comercio menor de escala barrial y presencia de lotes aptos para desarrollo futuro. Es la franja de crecimiento del casco urbano: suelo servido pero sin la renta de la centralidad, donde buena parte de los predios aún no consolida edificación ni actividad.

4.5.10 ZHG 10 — Urbanizaciones de vivienda de interés social

Urbanizaciones Castillejo y Villa Lizeth, con origen planificado y tipología de loteo propia.

Comprende las dos urbanizaciones de origen planificado de interés social del municipio: Castillejo, en el costado nororiental, y Villa Lizeth, en el costado suroccidental. Comparten tipología seriada, loteo menudo y el régimen propio de la vivienda de interés social, cuyo precio está regulado y se transa por debajo del mercado libre.

Mantener estos predios en zonas de mercado ordinario trasladaría a hogares de menor capacidad de pago un avalúo ajeno a su régimen y a su realidad socioeconómica; por ello se delimitan como zona propia.

4.5.11 ZHG 11 — Área de influencia de la estación de servicio

Estación y entorno sujeto a condiciones especiales de acceso, seguridad y compatibilidad.

La zona se define alrededor de la estación de servicio del municipio y su entorno inmediato. Una estación de servicio almacena y expende combustibles líquidos de alta inflamabilidad; el régimen colombiano de distribución de combustibles (Decreto 1073 de 2015, único reglamentario del sector de Minas y Energía, y sus normas técnicas concordantes, que incorporan estándares del tipo NFPA 30/30A) impone distancias mínimas de seguridad frente a edificaciones vecinas, y los instrumentos de ordenamiento territorial tratan este uso como de alto impacto, restringiendo la vivienda densificada, los equipamientos educativos y de salud y las aglomeraciones de público en su entorno.

La restricción no recae únicamente sobre la estación: limita el aprovechamiento urbanístico de los predios de su área de influencia mediante retiros y restricciones de densificación y de usos sensibles. Un predio cuyo abanico de usos está recortado por norma no es comparable con uno idéntico sin esa carga; en el modelo vigente la estación quedó integrada a una zona ordinaria junto a predios residenciales, sin reconocimiento de ese impacto ni de esa restricción, defecto que esta delimitación corrige.

4.5.12 ZHG 12 — Periferia con urbanización incipiente

Grandes predios, baja consolidación, actividad agropecuaria y de difícil accesibilidad.

Bordes del perímetro urbano con grandes áreas de terreno, baja densidad de edificación, vías sin consolidar y cobertura efectiva de servicio; en varios de ellos persisten usos agropecuarios activos. Su condición periférica y su baja consolidación impiden asimilarlos al suelo central plenamente servido.

4.5.13 ZHG 13 — Suelo de difícil desarrollo y protección hídrica

Áreas con pendientes, restricciones ambientales, rondas o dificultad de acceso.

Agrupa la ronda hídrica, las áreas arboladas y los terrenos de fuerte pendiente o difícil acceso. Sobre las rondas pesa además la restricción legal de protección de los cauces (faja de que trata el artículo 83 del Decreto-Ley 2811 de 1974 y las normas que lo desarrollan), que limita o excluye la edificación.

El aprovechamiento urbanístico de estas áreas es mínimo o nulo.

4.5.14 ZHG 14 — Equipamientos municipales

Instalaciones educativas, biblioteca, ESE, CIC, Plaza de Mercado y otros bienes dotacionales.

Reúne los predios municipales de uso dotacional: el Colegio San Ignacio y su concentración urbana, la Biblioteca, la ESE, el CIC y la Plaza de Mercado, entre otros. Son bienes de uso público o fiscales que, por regla general, no se transan en el mercado ordinario; su valor no lo forma la oferta y la demanda sino su función dotacional.

4.5.15 ZHG 15 — Periferia de menor potencial de desarrollo

Bordes con condiciones similares a la periferia con urbanización incipiente, pero con menor potencial de desarrollo urbano.

Comparte las características de la ZHG 12 —grandes predios, baja consolidación, actividad agropecuaria y difícil accesibilidad—, pero con un potencial de desarrollo aún menor: mayor distancia de los polos de actividad, accesos más precarios y menor expectativa de urbanización. Su separación evita trasladar a estos bordes el tratamiento de la periferia con urbanización incipiente.

4.5.16 ZHG 16 — Periferia con acceso vehicular local hacia El Castillejo

Sectores alejados del casco urbano que, a diferencia de otras periferias, cuentan con acceso vehicular a través de una vía local conectada con la vía de acceso al sector rural del Castillejo. Esa mejor conectividad los diferencia de la periferia de menor potencial de desarrollo.

4.5.17 Síntesis de la propuesta física

Esta tabla define únicamente la estructura territorial: la Subzona Técnica no asigna valor. Los valores unitarios acordados sobre esta estructura se presentan en el capítulo 5.

5. COMPONENTE ECONÓMICO

5.1 Antecedente económico

El diagnóstico económico permitió establecer que los valores vigentes requieren revisión. De acuerdo con la investigación documental del componente técnico, el mercado formal reciente comprende 82 transacciones urbanas registradas entre 2021 y 2023. Esa evidencia permitió identificar la desconexión entre el modelo vigente y el comportamiento real del mercado local y, una vez depurada y localizada sobre la nueva estructura física, sirvió de insumo para la deliberación de la mesa técnica de validación en la que se acordaron los valores que se presentan en este capítulo.

La reestructuración económica no se limita al valor del terreno por metro cuadrado. El proceso adoptado mediante las Resoluciones 15-000-0032-2025, 15-000-0199-2025, 15-000-0211-2025 y 15-000-0219-2025 incluyó igualmente las tipologías constructivas y los valores con los que se liquidó el componente de construcción (Artículo 2, Tabla 3, de la Resolución 15-000-0199-2025). Dado que el diagnóstico evidenció tipificación y puntaje en cero y avalúos de construcción no reproducibles, esas tipologías y sus precios unitarios fueron igualmente revisados y sometidos al consenso de la mesa técnica, en los términos de los numerales 5.5 a 5.8.

Soportes iniciales: Ventas_Urbanas_Master_v2.xlsx, base predial urbana, Registro 1, Registro 2, cartografía oficial y Resolución 15-000-0199-2025.

5.2 Mesa de validación y condición para la asignación de valores – Zonas Homogéneas

El componente físico y el componente económico son consecutivos, no simultáneos: primero se acuerda qué predios comparten condiciones comparables y después se asigna el valor correspondiente. En cumplimiento de esa regla, una vez desarrollada la estructura física de 89 Subzonas Técnicas y 16 Zonas Homogéneas, la Comisión Técnica la expuso y sometió a validación en una mesa técnica convocada para el efecto. En dicha mesa participaron la Administración Municipal, en cabeza del señor Alcalde; el secretario de Planeación, ingeniero Juan Vicente Jiménez; la secretaria de Hacienda, doctora Diana Rocío Torres Veloza; los presidentes de las juntas de acción comunal del casco urbano; líderes representantes de las distintas zonas del casco urbano; y la Comisión Técnica; con el acompañamiento de la Personería Municipal como garante de la transparencia del proceso. Validada la estructura física, se expusieron los criterios y la evidencia disponible, y se debatieron y acordaron por consenso los valores unitarios de terreno de cada Zona Homogénea y los valores por tipología constructiva. El acta de la mesa técnica, con las justificaciones aportadas por cada rol, se anexa como soporte del presente documento.

Fotografía 1. Mesa técnica de validación del componente físico y construcción del componente económico. Úmbita, 22 de julio de 2026. Participaron la Comisión Técnica, la Administración Municipal, las Secretarías de Planeación y de Hacienda, la Personería Municipal como garante, los presidentes de las juntas de acción comunal del casco urbano, los líderes de las zonas y la comunidad. Fuente: registro fotográfico de la sesión.

Alcance de esta validación. La mesa técnica del 22 de julio de 2026 es una instancia de concertación institucional y comunitaria del orden municipal; no constituye un acto de aprobación catastral, competencia que corresponde al IGAC. En consecuencia, los valores que se presentan en los numerales 5.4 y 5.8 se formularon sobre la estructura física propuesta y se someten a adopción de manera conjunta con ella: la adopción de los valores presupone la adopción, previa o simultánea, de las 89 Subzonas Técnicas y las 16 Zonas Homogéneas. De este modo se preserva la regla enunciada al inicio de este documento —primero la zonificación física, después el valor—, sin que la propuesta económica quede desligada de la base territorial que la sustenta.

5.3 Ruta metodológica aplicada – Zonas Homogéneas

1. Presentación de la Propuesta Base

La Comisión Técnica presenta una matriz inicial con valores unitarios de terreno ($/m²) propuestos para las 16 Zonas Homogéneas Geoeconómicas (ZHG), resultado de su evaluación preliminar.

2. Revisión y Ajustes por Roles

Cada integrante de la mesa evalúa los valores propuestos y exige ajustes exclusivamente desde su competencia funcional:

1. Secretaría de Planeación: Aprueba o modifica los valores verificando que sean coherentes con la norma urbanística, los usos permitidos (y la disponibilidad real de servicios públicos en cada zona, entre otros.
2. Secretaría de Hacienda: Toma los valores propuestos analiza el impacto de los valores propuestos. Propone ajustes a los valores presentados.
3. Alcaldía Municipal: Como responsable de la administración del municipio y del recaudo, valora la coherencia de la propuesta con la realidad económica y social de Úmbita y avala el acuerdo alcanzado en la mesa.
4. Líderes de las Zonas: Contrastan la propuesta con la realidad física y económica de sus sectores, proponiendo correcciones si perciben inequidades frente a zonas vecinas.
5. Personería: Actúa como garante del proceso, asegurando que el debate sea transparente y que las diferencias de valor entre zonas se justifiquen técnicamente.

3. Consenso Interinstitucional

Se debaten los cambios solicitados por cada rol (cruzando la propuesta técnica con la realidad fiscal y registral) hasta que la Comisión Técnica y la Administración Municipal llegan a un acuerdo unánime y definitivo sobre el valor exacto para cada zona.

4. Asignación y Soporte Oficial

Se diligencian los valores definitivos consensuados en la Matriz de Asignación Económica.

Se levanta el acta de la sesión, donde constan las justificaciones aportadas por cada rol para llegar al valor final. La firma de todos oficializa el soporte ante el IGAC.

5.4 Matriz de asignación económica – Zonas Homogéneas

Valores unitarios de terreno acordados por consenso en la mesa de validación. Constituyen la propuesta de la Comisión Técnica y quedan sujetos a la revisión y radicación ante el IGAC.

5.5 El componente de construcción no es reproducible

El Artículo 2 de la Resolución 15-000-0199-2025 aprobó las tablas de valor comercial de construcción por tipología constructiva (Tabla 3), con valores unitarios que van desde $182.919/m² (Residencial Tipo 0) hasta $4.684.282/m² (Institucional Religioso Tipo 2). Ese catálogo es el instrumento con el que se liquidó el componente construido de los avalúos y quedó incorporado a la base catastral en virtud de la Resolución 15-000-0219-2025, que clausuró el proceso urbano, ordenó la renovación de la información en las bases de datos catastrales y declaró vigentes los avalúos a partir del 1 de enero de 2026.

Para verificar la aplicación de ese catálogo, la Comisión Técnica desarrolló el ejercicio sobre la totalidad de los predios urbanos del municipio. El procedimiento consistió en contrastar, predio a predio, los campos de caracterización constructiva del Registro 2 —tipificación y puntaje— con las tipologías publicadas en la Tabla 3, y en comprobar si el avalúo de construcción registrado podía obtenerse a partir del área construida y del valor unitario de alguna de esas tipologías. El resultado fue el siguiente:

• El campo TIPIFICACIÓN aparece en cero en la totalidad de las unidades constructivas revisadas. En ningún predio del municipio es posible establecer qué tipología le fue asignada.
• El campo PUNTAJE aparece en cero en 1.639 registros, de modo que tampoco puede reconstruirse la calificación que conduce a la tipología.
• En los predios de una sola unidad constructiva —los casos más simples de verificar— solo 20 de 197 arrojan un valor que se aproxima a alguna de las tipologías publicadas. En los demás, el avalúo de construcción registrado no corresponde con ninguno de los valores unitarios adoptados.
• Se identificaron predios con avalúo de construcción registrado y cero metros cuadrados construidos según la cartografía oficial, contradicción que las propias fuentes oficiales no resuelven.

De lo anterior se concluye que no es posible establecer cómo fue caracterizada cada construcción ni en qué tipología quedó clasificada, y que los valores de construcción liquidados no se explican por el catálogo que la propia resolución adoptó. No se trata de una diferencia de criterio sobre la cuantía: se trata de que el resultado no puede reproducirse a partir de los parámetros publicados, que es la condición mínima de verificabilidad de un avalúo catastral.

El contraste con el componente de terreno confirma el alcance del hallazgo. En 136 de 139 lotes examinados, el avalúo de terreno se reproduce de manera exacta aplicando el 60 % sobre el producto del área por la tarifa de la zona, conforme al Artículo 3 de la misma resolución. El componente de terreno es, por tanto, íntegramente auditable; el de construcción no lo es en ningún caso. Un avalúo que no puede reproducirse tampoco puede ser explicado al propietario ni controvertido por él, lo que compromete la trazabilidad del proceso y constituye una falla sustancial en la aplicación de este componente.

La asignación de tipologías de valores altos —comerciales especializadas, institucionales o residenciales de tipo superior— debe corresponder con las características constructivas reales verificadas predio a predio, con las calidades y los costos de reposición observables en el medio local. Por ello, la reestructuración económica incluye la revisión de estas tipologías y de sus precios unitarios con el mismo estándar de trazabilidad exigido para el terreno.

5.6 Consideraciones técnicas sobre la realidad constructiva de Úmbita

Con independencia de la no reproducibilidad expuesta, la Comisión Técnica evaluó si los valores unitarios de la Tabla 3 guardan correspondencia con las condiciones constructivas efectivamente observadas en el municipio. La verificación de campo y el conocimiento técnico de la Secretaría de Planeación Municipal permiten establecer lo siguiente:

• Predominio de la autoconstrucción. La vivienda urbana de Úmbita se ha edificado mayoritariamente por sus propios dueños, de manera progresiva y por etapas, sin licencia de construcción, sin diseño arquitectónico ni estructural y sin dirección profesional de obra. El resultado no corresponde a un producto edificatorio de mercado, sino a una solución habitacional construida con recursos propios a lo largo de varios años.
• Materiales y mano de obra locales. Los sistemas constructivos predominantes son tradicionales —muros de carga en ladrillo o adobe, cubiertas en teja de barro o zinc y acabados sencillos—, ejecutados con mano de obra del propio municipio. No corresponden a las calidades ni a los acabados que suponen las tipologías de rango superior del catálogo.
• Ausencia de mercado edificatorio. En el municipio no operan constructoras ni promotoras, no existe oferta de vivienda nueva ni proyectos de urbanización en curso. Los costos de reposición de la Tabla 3 están calibrados para mercados edificatorios activos, con economías de escala y disponibilidad de insumos que en Úmbita no concurren.
• Sobrecostos y limitaciones de acceso. Las vías de acceso al municipio no se encuentran pavimentadas, lo que encarece el transporte de materiales y limita la actividad constructiva. A ello se suman la inexistencia de PTAR urbana y las deficiencias de servicios en la periferia, ya documentadas en el diagnóstico.
• Antigüedad, obsolescencia y depreciación. Una parte relevante del parque construido presenta antigüedad considerable, obsolescencia funcional y ausencia de reforzamiento estructural. En amplios sectores se observa estancamiento y depreciación del patrimonio inmobiliario, asociados a la actividad económica limitada y a los procesos de migración.
• Falta de correspondencia de las tipologías superiores. Las tipologías comerciales especializadas, institucionales y residenciales de tipo alto del catálogo no encuentran correspondencia con las edificaciones efectivamente observadas en el casco urbano.

La aplicación directa de los costos de reposición del catálogo sobre un parque construido con estas características sobrevalora el componente construido y, sumada a la sobrevaloración del terreno, produce avalúos que no corresponden con el valor real de los inmuebles ni con la capacidad económica de sus propietarios.

Por estas razones, y ante la imposibilidad de reproducir la tipificación original, la propuesta conserva la estructura de tipologías de la resolución como referencia —para no introducir un catálogo distinto del oficial— y somete sus valores unitarios a revisión.

Criterio adoptado. La mesa técnica acordó adoptar como valor de construcción el 60 % del valor comercial aprobado en la resolución para cada tipología. Este criterio no es arbitrario: corresponde a la misma proporción que el Artículo 3 de la Resolución 15-000-0199-2025 adopta para obtener el avalúo catastral a partir del valor comercial, y que el modelo vigente aplica al componente de terreno. Se trata, por tanto, de una referencia consistente con el propio acto administrativo, prudente y verificable. Estos valores se presentan al IGAC para su adopción. La Comisión Técnica ofrece complementarlos con verificación de campo y con un estudio detallado de costos de reposición locales en el marco de los procesos de conservación catastral, sin que ello condicione la adopción de la propuesta: mantener entre tanto unos valores de construcción que no pueden reproducirse prolongaría precisamente la situación que este documento documenta.

5.7 Ruta metodológica aplicada – Tipología Constructiva

1. Presentación de la Propuesta Base

La Comisión Técnica presenta una matriz inicial con valores unitarios de tipologías constructivas.

2. Revisión y Ajustes por Roles

1. Se conserva la misma metodología de revisión por roles aplicada a las Zonas Homogéneas.

3. Consenso Interinstitucional

Se debaten los cambios solicitados hasta que la Comisión Técnica y la Administración Municipal llegan a un acuerdo unánime y definitivo sobre el valor exacto por tipología.

4. Asignación y Soporte Oficial

Se diligencian los valores definitivos consensuados en la Matriz de Asignación Económica.

Se levanta el acta de la sesión, donde constan las justificaciones aportadas por cada rol para llegar al valor final. La firma de todos oficializa el soporte ante el IGAC.

5.8 Matriz de asignación económica – Tipología Constructiva

La siguiente matriz presenta los valores adoptados en la resolución y, al frente, los valores propuestos aprobados por consenso en la mesa de validación (60 % del valor adoptado), sujetos a revisión y radicación ante el IGAC.

Fuente: Resolución IGAC 15-000-0199-2025, Artículo 2, Tabla 3, para la columna de valor adoptado. La columna de valor propuesto corresponde a los valores acordados por consenso en la mesa técnica de validación y consta en el acta de la sesión. La resolución adopta igualmente tipologías de anexos constructivos (ramadas, galpones, establos, piscinas, tanques, entre otros), que se revisarán con el mismo criterio.

6. HERRAMIENTA DE CONSULTA Y VERIFICACIÓN PÚBLICA

Para que la propuesta contenida en este documento pueda ser verificada de manera directa —tanto por la comunidad como por la autoridad catastral— y sobre la misma información que la sustenta, la Comisión Técnica dispuso una herramienta pública de consulta en el dominio unidosporumbita.com. Su finalidad es dar publicidad al proceso y permitir que cualquier interesado contraste la propuesta sin intermediación.

La herramienta cumple tres funciones dentro del proceso:

• Verificación predio a predio. Un visor cartográfico permite ubicar cada uno de los 576 predios urbanos y consultar su Subzona Técnica, la Zona Homogénea propuesta y la zona vigente de la que proviene. Con ello, la trazabilidad predio → Subzona Técnica → Zona Homogénea que sustenta el componente físico queda abierta a auditoría.
• Consulta comparada de los valores. Se publican, uno frente a otro, los valores de terreno vigentes aprobados por la Resolución 15-000-0199-2025 y los valores acordados en la mesa técnica, así como el catálogo de tipologías constructivas con su valor adoptado y su valor propuesto.
• Publicidad del expediente. El presente documento técnico y los comunicados del proceso están disponibles para consulta y descarga, junto con un canal para que los propietarios aporten los soportes de sus predios.

Por decisión metodológica, la herramienta no publica un avalúo propuesto por predio. La razón es la expuesta en el numeral 5.5: el avalúo de un inmueble es la suma del terreno y de la construcción y, mientras la tipología constructiva de cada predio no pueda establecerse a partir de información verificable, cualquier cifra por predio carecería de soporte reproducible. Se publica únicamente la tarifa de terreno de la zona, que sí es auditable. Esta decisión es coherente con el estándar de trazabilidad que este documento reclama para el modelo vigente.

La Comisión Técnica pone esta herramienta a disposición de la Dirección Territorial Boyacá del IGAC como instrumento de verificación de la propuesta y ofrece la entrega de la información en los formatos que la entidad requiera —hoja de cálculo y cartografía— para su revisión técnica.

Herramienta de consulta pública dispuesta por la Comisión Técnica. La información publicada corresponde a la contenida en este documento y en el acta de la mesa técnica de validación.

7. CONCLUSIONES Y SOLICITUDES AL IGAC

7.1 Conclusiones

1. Los valores adoptados no corresponden con la realidad económica del municipio. El valor máximo de terreno aprobado —$650.000/m²— no solo supera las compraventas registradas en el expediente urbano 2021–2023: está por fuera de lo que puede sostener un municipio con las características de Úmbita. Aquí no existe un mercado inmobiliario formado: no operan inmobiliarias ni constructoras, no hay oferta de vivienda nueva ni proyectos de urbanización, no existe conexión por vía pavimentada con las ciudades intermedias, y la cobertura institucional, educativa, de salud y comercial es limitada —sin centros comerciales, sin terminal de transportes, sin instituciones de educación superior ni servicios médicos de alto nivel—. Un valor de suelo de esa magnitud presupone una demanda, una accesibilidad y una dotación de servicios que en Úmbita no existen.
2. El aumento del impuesto predial reveló el problema, pero no es el problema. Al entrar en vigencia los nuevos avalúos el 1 de enero de 2026, el impuesto predial subió de forma abrupta y los propietarios advirtieron que su predio había quedado valorado muy por encima de lo que realmente vale. El impuesto es apenas el efecto visible: el problema de fondo está en la base catastral con la que se calculó ese avalúo. Y el efecto no se agota en el predial —el avalúo catastral incide también en el impuesto de renta, en el patrimonio, en el acceso a subsidios y en los costos notariales y de registro—, de modo que un avalúo mal calculado afecta al propietario por varias vías a la vez.
3. La base oficial se contradice a sí misma y no permite rehacer el cálculo. Treinta y ocho predios figuran registrados en dos zonas homogéneas al mismo tiempo, y en seis casos el mapa y el Registro 2 afirman cosas distintas sobre el mismo predio. En el componente de construcción, los campos que deberían explicar cómo se valoró cada edificación —tipificación y puntaje— están en cero, de manera que ni el propietario ni un tercero puede rehacer la operación y comprobar de dónde salió la cifra que se le cobró. Un avalúo que no se puede rehacer tampoco se puede discutir.
4. Un error en el mapa se convierte automáticamente en un error en el avalúo. El valor del terreno se obtiene con una fórmula simple: área del predio × tarifa de su zona × 60 %. Se comprobó que esa fórmula reproduce el avalúo oficial en 136 de 139 lotes examinados, es decir, opera con exactitud. La consecuencia es directa: como la tarifa la define la zona en la que quedó ubicado el predio, si el predio fue asignado a la zona equivocada su avalúo queda equivocado en la misma proporción, y no existe ningún filtro posterior que corrija ese error. Por eso la corrección de los valores exige corregir primero la delimitación.
5. Las zonas vigentes agrupan predios que no son comparables entre sí. Una zona homogénea debe reunir predios con condiciones semejantes, porque a todos se les aplica la misma tarifa por metro cuadrado. En Úmbita ocurrió lo contrario: dentro de una misma zona quedaron terrenos planos junto a terrenos empinados, predios con uso agrícola activo junto a locales comerciales del centro, urbanizaciones de vivienda de interés social junto a inmuebles de la centralidad, y áreas de ronda hídrica —donde la ley prohíbe construir— junto a suelo urbanizable. Al aplicarles el mismo valor, se cobra igual lo que no vale igual.
6. De las cinco variables físicas que definen la zona, ninguna quedó en condiciones de sustentar la delimitación. La influencia vial y los servicios públicos fueron declarados prácticamente idénticos en todas las subzonas, y una variable que no cambia no distingue nada; además esa uniformidad no corresponde con el territorio, porque en la periferia hay vías sin pavimentar, andenes discontinuos o inexistentes, pérdida de presión del acueducto y ausencia de alcantarillado pluvial y de PTAR urbana. El uso del suelo y la norma urbanística se derivan del Esquema de Ordenamiento Territorial, cuya reglamentación de uso del suelo urbano data de septiembre de 2002, un instrumento desactualizado que no constituye insumo válido para caracterizar el territorio en 2025. Queda únicamente la topografía, que por sí sola no permite delimitar zonas y que, además, se aplicó de forma inconsistente, pues dentro de una misma subzona conviven terrenos planos y pendientes fuertes.
7. La reconstrucción del componente físico ofrece una base verificable para valorar. La Comisión Técnica revisó los 576 predios urbanos uno por uno y los reorganizó en 89 Subzonas Técnicas que agrupan únicamente lo que es efectivamente comparable; esas subzonas se reunieron luego en 16 Zonas Homogéneas según la función real que cada sector cumple dentro del casco urbano. Cada predio queda con una ruta trazable —predio → Subzona Técnica → Zona Homogénea— que cualquier persona puede seguir y comprobar en la herramienta pública. Sobre esa base sí es posible discutir valores, porque se sabe con precisión qué se está agrupando y por qué.
8. El componente de construcción no se puede aplicar ni comprobar. El Artículo 2 de la Resolución 15-000-0199-2025 aprobó un catálogo de tipologías constructivas con su valor por metro cuadrado, entre $182.919 y $4.684.282. Al revisar la base catastral sobre la totalidad de los predios del municipio, ese catálogo no aparece aplicado: el campo de tipificación está en cero en todas las unidades constructivas, el puntaje está en cero en 1.639 registros y, en los casos más simples de verificar, apenas 20 de 197 predios arrojan un valor cercano a alguna tipología publicada. No es posible establecer con qué tipología fue valorada ninguna construcción del municipio ni reproducir el avalúo que se le asignó: se liquidó un valor de construcción que no puede explicarse con los parámetros que la propia resolución adoptó.
9. Las tipologías aplicadas no corresponden con la forma en que realmente se construye en Úmbita. El catálogo de la resolución refleja costos de reposición propios de mercados edificatorios activos, con constructoras, economías de escala y disponibilidad de insumos. En Úmbita la vivienda urbana es mayoritariamente autoconstruida por sus propios dueños, levantada por etapas a lo largo de años, sin licencia de construcción, sin diseño arquitectónico ni estructural y sin dirección profesional de obra, con sistemas tradicionales —muros de carga en ladrillo o adobe, cubiertas en teja de barro o zinc y acabados sencillos— y mano de obra local. A ello se suman el sobrecosto de transportar materiales por vías sin pavimentar, la antigüedad y obsolescencia funcional de buena parte del parque construido, la ausencia de reforzamiento estructural y una depreciación real asociada a la actividad económica limitada y a los procesos de migración. Aplicar sobre esas edificaciones los costos de un mercado que no existe sobrevalora el componente construido.
10. Los valores propuestos no son una cifra de la Veeduría: son un acuerdo institucional y comunitario. Los valores de terreno por Zona Homogénea y los valores por tipología constructiva se debatieron y acordaron por consenso en la mesa técnica del 22 de julio de 2026, con la participación de la Administración Municipal en cabeza del Alcalde, la Secretaría de Planeación, la Secretaría de Hacienda, la Personería Municipal como garante del proceso, los presidentes de las juntas de acción comunal del casco urbano, los líderes de las distintas zonas y la comunidad, junto con la Comisión Técnica. Cada rol intervino desde su competencia y las justificaciones quedaron consignadas en el acta firmada de la sesión, que se anexa como soporte. La propuesta cuenta, por tanto, con respaldo técnico, institucional y comunitario.

La mesa de diálogo del 22 de junio de 2026 abrió formalmente la revisión del proceso; este documento desarrolla ese compromiso con una propuesta verificable, reproducible y lista para su validación institucional.

7.2 Solicitudes técnicas

1. Adoptar el componente físico propuesto —las 89 Subzonas Técnicas y las 16 Zonas Homogéneas— como estructura de zonificación urbana del municipio, en reemplazo de la delimitación vigente, por agrupar predios efectivamente comparables y contar con trazabilidad verificable predio a predio.
2. Adoptar los valores unitarios de terreno acordados por consenso para cada una de las 16 Zonas Homogéneas, contenidos en la matriz de asignación económica del numeral 5.4 y respaldados por el acta de la mesa técnica del 22 de julio de 2026.
3. Adoptar los valores por tipología constructiva contenidos en la matriz del numeral 5.8, acordados en la misma mesa técnica, en reemplazo de los valores de la Tabla 3 de la Resolución 15-000-0199-2025 para el suelo urbano de Úmbita.
4. Consultar y verificar la propuesta en la herramienta pública dispuesta en unidosporumbita.com, donde la Dirección Territorial Boyacá puede comprobar predio a predio la trazabilidad de la propuesta y contrastar los valores vigentes con los propuestos. La Comisión Técnica entregará adicionalmente la información en los formatos que la entidad determine —hoja de cálculo y cartografía—.
5. Disponer, si la entidad lo estima necesario, un espacio de mesa técnica en la ciudad de Tunja para la presentación y sustentación de esta propuesta ante los funcionarios de la Dirección Territorial Boyacá.
6. Definir la ruta administrativa para incorporar los ajustes adoptados y precisar su efecto en la vigencia fiscal correspondiente.

Anexo A. Catálogo de las 89 Subzonas Técnicas

El catálogo identifica las unidades principales de la propuesta física. El antecedente señala el código o agrupación de origen utilizado durante la reconstrucción. La numeración no expresa valor.

Fuente: cartografía y catálogo técnico elaborados por la Comisión Técnica.

Anexo B. Valores oficiales de terreno actuales

Fuente: Resolución IGAC 15-000-0199-2025, Tabla 2.

Anexo C. Fuentes consultadas

1. Resoluciones IGAC 15-000-0032-2025, 15-000-0199-2025, 15-000-0211-2025 y 15-000-0219-2025.
2. Resolución IGAC 1040 de 2023 y modificaciones aplicables.
3. Cartografía urbana U_ZHG_Umbita.kmz y resumen de zonas.
4. Mapa Base Urbano y propuesta de reglamentación de uso del suelo, EOT de Úmbita.
5. Comunicado 007 de la Veeduría Ciudadana, 24 de junio de 2026.
6. Informe de objeción catastral urbana y documentos técnicos de reestructuración, mayo–julio de 2026.
7. Validación de Zonas Homogéneas Físicas frente a la Resolución 15-000-0199-2025.
8. Base predial urbana y Ventas_Urbanas_Master_v2.xlsx.
9. Cartografía y catálogo de 89 Subzonas Técnicas elaborados por la Comisión Técnica.
10. Acta de la mesa técnica de validación del 22 de julio de 2026, con las justificaciones aportadas por cada rol y los valores acordados por consenso.
11. Registro fotográfico de la mesa técnica de validación, 22 de julio de 2026.
12. Comunicado 008 de la Veeduría Ciudadana, 23 de julio de 2026.
13. Herramienta pública de consulta unidosporumbita.com (visor predial, matrices de valores y expediente).

Declaración de alcance